从政治局会议提出建立房地产发展“长效机制”，到中央经济工作会议首次明确房地产长效机制五大手段，再到近期的中央财经领导小组会议“首次直提抑制房价泡沫”，近期楼市最热的莫过于四个字“长效机制”。如何建立适合市场发展和符合国情的长效机制?凤凰财经专访中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞，详解房价泡沫解决方案建议。以下是倪鹏飞观点整理：

1.记者：中央经济工作会议明确提出房地产长效机制五大手段，其中关于“土地手段”方面，核心应解决什么问题?

倪鹏飞：中央经济工作会议提出“长效机制五大手段”，可以说是在对房地产问题及其调控的反思基础上，下决心采取的根源性和系统性的举措。会议对“楼市的表态”及其相关措施的提出，首先显示在经济发展战略上做出了适度的微调。比如：更加强调全面小康经济以外的方面，重新定位房地产属性，对大城市与中小城市关系的有新意的表述。同时，更加强调从深层次的基础制度和机制关键方面的构建上解决房地产问题。

房地产市场稳健发展的长效机制是指在一系列规范、稳定和配套的制度体系下，房地产市场主体与监管主体内部及之间出于自身利益追求所形成的，使房地产市场保持长期稳健发展的相互关系与作用机理。我认为，长效机制包括两方面：第一，市场机制是市场主体在市场上通过自由竞争与自由交换，来配置资源和分配利益机制。主要包括竞争机制、价格机制、供求机制与风险机制。第二，政府机制是指国家和政府运用国家权力系统通过经济、行政和法律等手段，制定和实施社会运行规则，从而影响市场主体及政府主体内部及相互间关系，来配置资源和分配利益的机制。

土地方面，从机制上来说，作为一个市场，需要解决三个问题：第一，建立充分竞争机制。打破垄断，包括一级市场和二级市场。

一级市场来看，过去的经营性土地，入市方式采取的是地方政府征收农村集体土地转为国有后，再独家出让土地使用权。目前一些地区在试点“农村集体建设用地”在不改变集体所有权性质的情况下使用权直接入市，与国有土地使用权同地、同权、同价。深化这一改革，可以打破一级土地市场垄断，形成有效竞争的市场机制。

二级市场来看，尤其是一、二线城市目前新增建设用地大幅减少，二级市场将成为主导。由于土地储备制度存在，政府先从土地使用权持有者手中，收回储备，然后再转让新的使用者。导致土地的二、三级级市场也是垄断。这种制度形成的利益机制，也导致目前有很多闲置和低效用地没有动力入市。

我认为，改革取消经营性用地土地储备制度。规划用于经营性的用地，土地使用权持有者通过交纳相关的转性、交易等相关的税费，通过土地市场自由进行使用权转让。这种机制调动了市场主体自动盘活土地存量、优化土地配置的积极性，而且还打破了市场二级市场的垄断。

第二，完善供求的机制。长期内供给与需求应该相互适应，但是由于一方面土地是不可再生资源具有稀缺性，另一方面，土地一级市场的供给主体是政府，因此，供求机制建立十分重要。建立人地挂钩制度实际上是完善供求机制。根据人口的流入或者流出的数量确定土地指标的增加或者减少的数量。为此，建议国土部应该会同相关部门及其科研单位，研究制定不同层级的城市人均用地标准，进而在总量不超越红线的标准下，逐步调整和各城市的用地规模及增减幅度。与此同时，通过土地用途结构和容积率的调整，也可以完善供求。

第三，土地市场的价格机制。需要完善卖价高者得简单的土地拍卖制度，建立相关的配套制度。目前各地都在进行多种探索，通过在资金要求、后续开发等方面明确、细化相关制度。形成符合中国国情、自动趋向合理的定价体制。

在政府机制方面，需要建立利益调节机制(如规定房价超过合理水平，由政府从土地出让金中拿出资金补贴首套房购房者的机制)和土地市场的监管机制。

 

2.除了土地手段，涉及面比较广的金融手段，您认为它的指向哪些层面的问题?

倪鹏飞：金融层面，既涉及住房金融本身，又涉及整个金融制度体系。总体上来说，在市场机制方面，它也存在充分竞争的问题、价格市场化、供求匹配、风险控制问题，即供给机制、价格机制、竞争机制和风险机制四个方面的机制问题。

我想重点强调的是杠杆率。房地产市场离不开金融市场，因为住房是价值巨大的耐用消费品，也是长期消费，所以需要建立一个“短借长还”的机制。这个机制中应该设定合理的杠杆率，从使融资保持在风险可控的范围内。目前杠杆率的设置比较随意，经济形势不好了，降低杠杆率，一套首付变成20%甚至零首付，二套三套也降的很低。房地产过热的时候大幅提升杠杆率，二套三套提高到70%-100%，这都不是一个长期的制度安排。必须确立一个合理、稳定的标准，比如说首套房的首付30%，即有利于支持消费，降低违约风险，又有利于限制投机。