房地产税改将合并“两税”收入全归地方

　　据《经济参考报》记者从权威渠道获悉，作为未来的新增税种，房地产税将由现行的房产税和城镇土地使用税合并而成。房地产税将由各地地方税务局征管，全部税收收入将划归地方。

　　房地产整个产业链条税负构成不合理，一直为外界诟病。房地产开发、建设、交易环节涉及营业税、耕地占用税、印花税、土地增值税、契税、企业所得税、个人所得税等多个税种；保有环节仅有房产税和城镇土地使用税。

　　社科院财经战略研究院税收研究室主任张斌表示，早前说的房地产税改革，多指“两税合并，评估征收”。在目前的方案设计中，房地产相关的其他税种，包括契税、土地增值税、耕地占用税等将暂不纳入房地产税改革，未来在房地产税开征后有可能逐步进行改革。专家称，只合并房产税和城镇土地使用税这一改革思路是“小改”，意在减少改革阻力、确保房地产税顺利推进。

　　土地财政收入

　　为何要开征房地产税？

　　房地产税酝酿已久，以往多是小打小闹，近期政府却在不断加速推进，有消息称最迟将在2017年前落地。有人认为房地产税是为了建立房地产长效调控机制，其实其根本原因还是土地财政已经难以为继，政府必须向不动产（尤其是存量房）动刀，以开辟新的税源。

　　在上海（楼盘）新金融研究院研究员郭峰看来，单从房地产税收体系来讲，我国现行房地产税收体系存在着严重问题和明显缺陷。目前，我国房地产方面的税收类目繁多，税、租、费等概念混淆不清。房地产税收主要集中在开发和交易环节。具有财产税性质的房产税和城镇土地使用税在房地产税收，以及地方总财政收入中的比重都不高。这种税收体制不能充分发挥税收的收入分配功能和资源配置功能。

　　再从我国整个财税体制来讲，同样的问题也存在。从预算内财政收入来讲，目前，营业税、增值税和企业所得税是地方本级预算内收入的三个最大单项来源。营业税、增值税属于流转税，税收收入与地方经济活跃程度直接挂钩，而企业所得税的多寡也取决于当地企业的总体规模与盈利能力。这种财税体制产生的税收激励，是导致地方政府和官员对经济增长过度崇拜的一个重要原因（另一原因是官员晋升考核上过度依赖于经济增长等指标，形成“为增长而竞争”的局面）。这也是我国转变经济发展方式，只闻雷声，不见雨点的重要原因。

　　从预算外财政收入来讲，土地出让金收入是地方政府预算外收入的最重大的部分，已经成为影响政府决策的重要因素。在地方政府过度依赖土地出让金的现状下，房产税的开征或扩大试点遭到地方政府的消极对待。之前房产税主要是中央政府在积极推动，地方政府实际上并不积极，尽管房产税将会成为纯粹的地方税税种。其中一个重要因素就是房产税的全面开征可能意味着房价面临较大的向下压力，进而影响到地方政府的土地出让金收入。

　　上海、重庆（楼盘）方案细则，图片来源：。

　　增量征税还是存量调控？争议待解

　　首批开展试点的上海、重庆，主要针对增量房开征房产税，由于覆盖面小、税率低，效果不够理想，例如重庆启动试点１０个月后，主城区征税金额只有9000万元。

　　专家认为，房产税调节对象应该是拥有多套住房的投资者或投机者，而不应是初次购房的普通群众。

　　“沪、渝两市征收房产税试点，避开了数量巨大的存量房，当然不可能形成对多套住房拥有者的挤出效应。”国家开发银行研究院副院长曹红辉说，“其次是税率过低，房价迅速上涨，降低了市场调控的预期效果。”

　　国家行政学院决策咨询部研究员王小广说：“房产税要动真格，就该将存量房纳入征收范围，并且提高税率，二套房可提高到住房总价的１％，三套房及以上可提高到3%至%5，促使商品房向其居住属性回归。”

　　数据显示，目前我国存量住房约190万平方米，每年增量住房约10万平方米。专家认为，存量房这块“硬骨头”不啃，仅在增量房上做文章，效果恐怕不明显。