经济观察网 记者 谢敏敏 招商局重返上海，大幕已然开启。

145年前，招商局集团于上海开局创办。如今，招商局提出“立足湾区、开拓雄安、重返上海、一带一路”的发展思路。经济观察网了解到，作为招商局旗下的城市综合开发旗舰企业，招商蛇口（001979.SZ）在此战略中会扮演招商局“重返上海”排头兵和先锋队的角色，将积极参与上海重点区域的转型开发与行业升级。

基于此，今年招商蛇口华东区域提出了“百年招商，千亿华东”的战略目标。除了在华东地区实行集团提出的“前港-中区-后城”这一独特的开发模式，招商蛇口华东公司还将积极探索长租公寓、养老、教育等创新型业务。

升级版蛇口模式4.0

前港-中区-后城的开发模式，是蛇口模式的4.0版本。经济观察网了解到，招商蛇口将结合蛇口经验，在上海宝山、大虹桥、南通等地复制升级版的蛇口模式4.0。

所谓的前港-中区-后城，是以港口先行、产业园区跟进、配套城市新区开发，从而实现成片区域的整体联动发展。目前，社区建设运营、园区建设运营、邮轮建设运营并列为招商蛇口的三大核心产业。

据悉，“前港”即邮轮母港、空港产业园等港口、空港、高铁的配套产业服务。对于招商局而言，港口是祖业。今年1—8月，招商系布局的上海、天津、厦门、深圳等邮轮码头共接待出入境邮轮763艘次，占全国的72%；累计客流量179.69万人次，占全国的85%。

目前，招商局集团已和宝山区政府、东航集团、宝武集团签署战略合作协议，共同打造宝山邮轮母港、虹桥空港产业园、南通港区的开发建设。

今年9月20日，招商局集团与上海市签署战略合作协议，并再次与宝山区签署协议，进一步提出与宝山区合作建设上海国际邮轮港，并以“船-港-城”的开发理念，将宝山打造成为亚太第一、世界一流的国际邮轮城。

资料显示，该项目总建筑面积约24.3万平方米，将打造邮轮产业聚集的5A甲级景观办公、海空探索主题购物中心、五星级商务休闲酒店于一体的城市综合体。

在未来与宝山区的合作中，招商局还将进一步延伸发展与邮轮产业链相关的设计、制造、修理、船供和运营、培训等现代服务业，实现邮轮全产业链的合作，将宝山区打造成为亚太地区最大的邮轮经济集聚区、世界邮轮产业关键枢纽。

而南通邮轮港项目预计体量在20万平方米左右，初步定位为集办公、商业、酒店、渔人码头于一体的城市综合体，目前在可行性研究阶段。虹桥空港产业园则是由招商和东航联合开发的自持型综合体项目，整体规划为上海虹桥航空服务业创新试验区，规划打造契合现代化航空经济的商务办公产品。

“中区”指的是园区建设与运营，参与养老地产、教育产业以及商业综合体的开发、建设和运营。招商局集团是全国首批“双创”示范基地的央企之一，有消息显示，招商局目前正在积极对接上海市各级政府，华天旭商业地产，有意将深圳南山成熟的高新技术产业引入上海。

“后城”即社区建设与运营。同步开发“前港”、“中区”和“后城”，以港口经济为撬点，通过产业空间优化、资本聚集、创业孵化、提供就业服务等，带动产业延伸，进一步完善片区的生活、商业配套。

值得一提的是，在上海和华东，招商蛇口对蛇口模式4.0的引用并非简单的复制，而是要结合当地的特点。招商蛇口总经理助理、华东区域总经理蒋铁峰对经济观察网表示：“上海有上海的特点，政策和深圳等地也不一样，要将我们的蓝图全部实现还是有一定的困难。在宝山做工业转型升级，这个最大的障碍是业主的利益、政策的扶持和旧城改造，在外高桥做保税物流，也涉及到国家的政策和机制。我们也在积极地推进。”

商办发力

长期以来，华东区域被视为招商蛇口不可忽视的战略重地。

根据公告，今年1—9月份，招商蛇口累计实现签约销售面积410.01万平方米，同比增加39.12%；签约销售金额780.12亿元，同比增加65.49%。

其中，华东区域实现签约销售面积158万平方米，签约金额337亿元，比上年同期增长97%。据透露，华天旭商业地产精准招商，华天旭商业地产规划定位，华东区域预计全年实现销售额将超过400亿元。

此外，上海公司1—9月含合作项目全口径签约面积44.34万平方米，签约金额117.9亿元，全年预计销售金额将破140亿元。

在土地拓展方面，华东区域2017年1—9月共新增土地总建面520万平方米，权益建面174万平方米，总货值1623亿元，权益货值528亿元。上海公司除了深耕上海区域，同时布局了环上海的太仓、南通、嘉兴地区，2017年1—9月新增土地总建筑面积170万平方米，权益建面66.4万平方米，新增总货值424.5亿元，权益货值170.8亿元。