如何做好旅游地产景区策划规划和开发？ ——中国最好的旅游景区策划公司告诉你

熊大寻旅游景区策划公司/文

熊大寻旅游景区策划公司认为：所谓旅游地产，就是旅游在前，地产在后，先把旅游做起来，生地成为熟地，房地产才有得做，没有旅游这个前提，地产就是空中楼阁。

旅游地产有两种情况，一种是依托著名景区，不用大做文章，直接开发度假别墅卖房。另一种是更普遍的情况，没有著名景区可依托，只能靠自己打造成著名旅游景点来炒热地块。这种情况占绝大多数，毕竟有名的景区太少而允许开发的地块更少。所以，旅游地产开发的主要问题是，如何在不成气候、没有知名度的看似青山绿水，实则人迹罕至的地方做出花样来，形成气候。这就是旅游地产开发的关键。

老板和投资商没玩过旅游和旅游地产，跟政府签约拿下地来，兴奋得不得了，一看那么大一片地都是自己的，有山有水有森林，华天旭商业地产销售，跟大地主一样，比当年在市区招拍挂千辛万苦搞定巴掌大的土地不知好到哪里去了，怎么不高兴！好像一座金山就摆在了面前。当然，老板的玩法也很多，先圈资源慢慢玩，资产评估、资源整合、作价招股、打包甩卖、附属产业等等，但是我告诉你，玩得好是老板套地，玩不好是地套老板。玩不好不仅发不了财，华天旭商业地产规划定位，还会把前半生的积蓄套进无底洞里去。

因为一届政府一套打法，你占了那么多好的资源，如果打不出好牌来想慢慢玩你的资产运作组合拳，政府不会给你时间的，头几年项目做不热、打不响，换届了新领导要出牌，你把人家的好牌捏在手上又打不出好牌，这是典型的把着茅坑不拉屎，不出两届政府你就得出局。50年经营权和开发合同是没有用的，谁叫你打的主意是圈占资源而不是好好开发。

所以，这就回到主题上来了，怎么才能开发好旅游地产？

第一，要老老实实先把旅游景区做好。通常人们对旅游的理解是投资大、回收慢、风险高。这三点其实都是一个问题，就是用平庸的思路和常规的思路来开发景区，必然是这三个结果，平庸的思路决定了你开发的是一个平庸的景点，平庸意味着投资要大，因不平庸和常规，所以你就得多投入，多建景观和游玩设施，但不管你投多少建多少，就因为平庸和常规，一定没多少游客，自然收入低回报就慢了。投资大、回报慢，接下来的结果就是政府和下届政府及百姓对你很不满意，因为你玩不转，不能给这个城市带来人气，不能给这个城市带来知名度，更不能给领导提升政绩，反而让领导和城市面上无光。那你的风险就大了。只有老老实实把旅游做好、人气爆棚，你的下一步地产开发才有市场基础，你的资源运作的各种套路才有依据，这块资源你才能把得住几十年！否则一切都是做梦。你赔的不止是钱财，还有梦想和心血。

所以，旅游开发的三大问题其实归根结底就是一个问题：平庸的旅游规划和开发，一定是死路一条！

第二，要挑选行业第一高手来做旅游规划，用高超的创意和思路指导开发。说到底旅游就是要做震撼，没有震撼级、世界级的景观，你就缺乏持续发展的可能性，把旅游简单地理解为游山玩水的人是要付出代价的。一千多年前古人就在用亭台楼阁、寺庙碑刻的方式来开发旅游了，你今天还在用类似的方法还能有活路吗？没有创意就没有生意，没有震撼就只有遗憾！不特别努力的动脑筋，超乎常人的动脑筋，你的项目根本没有活下去的资格。

老板动不了脑筋会想请旅游规划公司来帮忙，但中国90%的景区就是死在普通旅游规划公司手上的。因为他们不仅不能帮你动脑筋，甚至比你要懒许多，因为中国99%的旅游规划方案都是不动脑筋、到处抄袭的，你按他们的思路去开发，最后就是几亿几十亿的钱打水漂。

不是找旅游规划公司不对，而是要找中国第一名的旅游规划公司，只有这样你才能避免成为99%的牺牲品，而成为1%的幸运儿！

旅游景区不管大小，不管资源好坏，你只有一条路就是一定要震撼，一定要有世界级奇观！我们称之为核心景观和震撼性景观。这就是游客愿意到你这里来旅游的核心卖点和核心吸引物！没有震撼性景观，所有规划全是白做。什么是震撼性景观？江苏溧阳有一个天目湖，你能想到把“天目”两个字创意出一个震撼世人的景观来吗？现在有人把它创意出来了，叫做“中华天眼”，概念叫“看一眼，佑一生”，你非去看不可！连云港是西游记的故乡、亚洲水晶之乡、东海边的城市，你想到把东海龙宫创意出来吗？用当地的成本不高的建材水晶建起来，就叫“水晶宫”。湖北铁山区，因铁矿而生的城市，当地政府和邀请来的规划院只能想着搞大矿坑工业旅游，一年亏损两百万！你能想到把旁边要新建的体育馆外观改成世界第一“铁饭碗”吗？这些创意都是人们听说过，没见过，心中所想，现实没有，人人都想看，而且非看不可的震撼性景观。上述都是熊大寻旅游景区策划公司的创意作品，既符合当地历史文化，又紧紧抓住市场需求和人性弱点，建设成本也不高，怎么能不成功！