尊敬的各位来宾，女士们、先生们，大家下午好！首先非常感谢，欢迎大家参加方正首席研究框架培训会。

　　大家知道，我其实很少做培训，为什么呢？主要是水平比较差，研究做得也很粗糙。

　　但是，大家知道我的观点一直非常鲜明，你看我所有的报告最后都有结论。我们不会像有的报告，洋洋洒洒从头读到尾竟然没有结论，或者给你10种可能让你去猜。我们的报告不管观点对错到最后都有结论，因为我是按照实战来要求团队的。我一直给团队一个要求，实战、真诚，知行合一。2014年我看好“5000点不是梦”，就辞掉处长下海了。2015年，预测“一线房价翻一倍”，就加杠杆买房了。今年我们看好新周期，就推周期，推金融。对自己的内心，对别人，要真诚。

　　今天认认真真准备了一个PPT，非常粗浅，供大家批评指正。

　　跟大家汇报四个方面的内容：

　　第一是转型宏观，给大家描述一下我们所处的这个时代，宏观经济发展的背景，从何处来，向何处去，如何应对。在这个时代背景下，经济结构将会发生哪些变化。

　　第二是给大家介绍一下产能周期和新周期，现在争论很多。但我们只认认真真的做研究，对错交给市场和时间去检验。

　　第三是房地产周期，给大家介绍一下怎么判断房地产，什么时候买房，买哪里的房。

　　第四是大势研判，宏观怎么落地实战的策略思维。

　　一、转型宏观：增速换挡与新5%比旧8%好

　　2009年，我刚到国务院发展研究中心服务，跟着刘主任参与了一个很重要的研究课题：“中国有没有可能跨越中等收入陷阱”。2010年我们提出一个很重要的判断，就是现在大家耳熟能详的“增速换档”。现在大家形成了共识，但是在2010年的时候，我们当时是少数派。我曾经参加过三次在业界的论战，2010年“增速换挡”、2014年“对熊市的最后一战”、2017年“新周期” 论战，在一开始都是少数派，最后才被广为接受、成为多数派，具体情况我会一个一个跟大家讲。

　　2010年我们提出“增速换挡”，但当时流行的观点认为未来中国经济还可以重回高增长，未来20年还可以增长8%。在那个时候，我们是少数派。这一点我真的很佩服像刘主任他们这些老一辈的学人，那种追求真理、坚持真理的精神是非常让人感佩的。

　　2010年我们提出增速换挡的时候，很多人认为我们在向社会传递负能量，也是各种上纲上线，根本就不讲道理。然后我们的政策过去十年一轮一轮的刺激房地产，想重新回到高增长的轨道。有时候真的很无奈，作为学者在这种时候你只能依靠信仰。我们必须坚持独立客观的研究立场，坚持追求事实和真相。

　　今天大家对“增速换挡”已经有所共识，我就把未来的前景，包括它的逻辑给大家做一个介绍。我后面讲的这些东西，是先假定大家都有一些基本的宏观经济学基础，我不培训经济指标怎么看这些浅层次的，直接讲框架性的东西。

　　大家可以看，世界上有一百多个经济体，增长曲线分为四类，一类是一直在低位增长，从来没有启动过增长的动力和希望，落入低收入陷阱，比如说非洲。还有第二类是一开始通过成功的制度安排起飞了，但是后来又掉下来了，就是增速换挡失败了，落入中等收入陷阱的，比如说拉美、东南亚的部分经济体。还有第三类，经过高速追赶以后，成功的增速换挡，然后收敛到中速增长，再收敛到低速增长。第四类就是高收入的经济体，比如美国，最早像英国，年均增长2%，代表了人类开拓技术前沿面的能力。大致这四类。

　　

　　重点大家看这张图，华天旭商业地产精准招商，横坐标是人均GDP，纵坐标是经济增速，样本是德、日、韩、中国台湾和中国大陆，大约在11000国际元前后，这些成功追赶的经济体都出现了经济增长平台的切换。我们在2010年提出增速换挡，我在2014年提出新5%比旧8%好：未来通过改革构筑的5%左右的新增长平台，比过去靠刺激勉强维持的8%的旧增长平台要好，因为改革破旧立新了，无风险利率下来了，产能出清了，产业升级了，居民生活改善了。