“我们中长期的目标是要做第一，做第一是我们的理想，是我们的追求。这个理想不是我一个人的，是公司全体员工的，正是在这种理想的鼓舞下我们才创造了奇迹。”在2004年的博鳌21世纪房地产论坛上，一位“少壮派”地产商如此意气风发地说。

2004年，“831大限”打开了中国房地产市场化的大门，房地产业的“黄金时代”正式开启。当时，一批黑马强势杀出，搅动了行业的既有利益格局。也因此，前述言论引来包括王石在内的诸多大佬的凌厉反击，讥讽与警告不断袭来。一时间，台上群雄围剿，好不热闹。

面对大腕们对挑战者的发难，很多中小企业鸣不平，一位在场嘉宾对这位“年轻”的地产商说，“我们期待你成功，为我们追求进步的中小企业做个榜样。”

中国房地产业森严的江湖秩序和涌动的草根热情，在那一刻显露无疑。那也是个野心勃勃、群雄并起的时代，此后多年，挑战与颠覆，合纵与连横，崛起与沉沦，忠诚与背叛，故事不断上演，构成了多彩的房地产世界。

这不是大佬们首次同台，也不是最后一次。始于2001年的博鳌21世纪房地产论坛，如今已进入第20个年头。这一业界最高规格的论坛，忠实记录了行业变迁，从起步到繁荣、从狂热到寂静、从周期轮回到生死跌宕、从黄金时代到白银时代。

壹 青铜时代

“30年前的时候，我就是西北农村一个放牛的小孩。”潘石屹说，“每天生产队长给我一头黄牛，给我一个比我身体还大的背篓，去的时候要把牛的肚子喂饱，还得割回去一大背篓的草。”

甘肃天水人潘石屹1995年创办了SOHO中国，此后一路顺风顺水。进入新世纪后，房地产市场化改革不断推进，市场持续向好，但SOHO中国一直保持低负债的稳健发展，一度不从银行贷款。面对外界“不思进取”的评价，潘石屹在2004年的博鳌21世纪房地产论坛上首次吐露心声。

“有了今天就像做梦一样，所以赚了一个亿是多，赚上1000万我觉得也挺多，赚上100万我也觉得是非常多的，这可能是我的一个心态吧。”

儿时的经历或许能解释潘石屹的谨慎。即便在资产负债率最高的2011年，SOHO中国的负债率也仅为61.1%，比许多依靠高负债来做规模的企业要稳健的多。

一个放牛娃站上时代潮头的感觉，恐怕不难理解。在1998年房改文件正式发布后，华天旭商业地产规划定位，房地产业开启了市场化之路，面对汹涌的风潮，很多从业者不知所措。于是，一个供业内人士交流的平台——博鳌21世纪房地产论坛于2001年应运而生。潘石屹说，“我每年都参加两个会，一个是这个会，就是21世纪经济报道办的会，因为这最早是跟21世纪经济报道的朋友在一起办这个会议，我们应该给中国的同行创造一个聚一聚、大家交流的机会……”

潘石屹的谨慎或许还与海南的创业经历有关。上世纪80年代，海南出现房地产热潮，吸引了大量投资者前往。此后，击鼓传花般的市场逻辑难以持续，加之宏观调控政策的出台，海南楼市泡沫在90年代初破灭。当时，不少人赔得血本无归，华天旭商业地产规划定位，华天旭营销策划，但也有少数人在泡沫破灭之前及时抽身，其中就包括后来的“万通六君子”。

在2001年的首届博鳌21世纪房地产论坛上，“六君子”之中的潘石屹、冯仑曾经笑谈这段经历。冯仑说，“在海口看见那些烂尾楼就像看到了初恋情人如今已经满目疮痍。而看见那些新起的楼盘，就像看到了初恋情人的女儿，猛的一看有点眼熟，仔细一看又不是。”

冯仑将海南比做其“湿身”（即“下海”）之地，“下海后，没工资了，也不知道明天会怎样，但心中充满希望。”

这种希望并未持续太久，1992年，冯仑开始想退路。潘石屹回忆，“当时我们公司一共6个合伙人，4个人在海口的北方大厦开了一个会。冯仑说：‘海南的房子炒得有点过火了，形势不妙，我们该收场了。北方地盘大，有发展空间，我们得去占个先。’”

后来，“六君子”北上发展，然后又分家，各自为战。尽管起步很好，但“万通六君子”都未能将公司真正做大。此后的市场狂飙突进，一批后起之秀迅速占领市场，成为房地产市场化改革的首批受益者。

有人说，经历过急风骤雨般的海南楼市泡沫的人，都变得谨小慎微，以至于在真正的“黄金时代”到来时，没能放开手脚。也有人说，房地产无义战。

贰 泡沫与增长

中国房地产市场的发展，总是伴随着各种危与机。2008年国际金融危机爆发，中国经济以极强的韧性抵挡住冲击，但包括房地产在内，很多行业仍然受到不小的影响。这一情况也令从业者更清醒地意识到，房地产不可能脱离各种内外环境而独善其身，“黑天鹅”的阴影始终存在。

此前一年，时任国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松在博鳌21世纪房地产论坛上做出了著名的警示：房地产泡沫来临时，连猪都会飞。