拐点已至，存量博弈开始了。

　　国家统计局公布的经济数据显示，中国1-10月房地产开发投资累计同比增10.3%，而前值是10.5%。有机构称，按照前期房企拿地减少的情况来推测，一个季度后房地产投资增速会降至7.09%，直降3.21个百分点。

　　地产数据对经济支撑的作用有下行风险，而从另一个方面来说，前三季度国民经济运行情况发布会上，国家统计局国民经济综合统计司司长毛盛勇已经释放明确信号：不把房地产作为短期拉动刺激经济的手段。

　　在此指导思想下，即便经济下行压力渐大，监管层依旧在严防资金违规进入楼市，今年以来频出政策，从银行贷款、信托融资、债权融资、个人按揭等多个房企融资及回款渠道做了收紧的动作。可以说，这次全方位的房地产业去杠杆相比于2010年和2016年的两轮调控有过之而无不及。

　　重重压力之下，地产行业开始了玩家洗牌。

　　三类主体走向分化

　　在目前的不动产存量厮杀中，裂变出"开发商"、"运营商"和"投资商"等市场细分主体，而这三种市场参与主体内部产生着分化。

　　最为明显的是开发商的分化。中指院数据显示，2018年排名前十的房企综合资金成本为5.4%，显著低于11-30名的房企的6.3%，以及31-50名的房企的6.8%。其中，万科、保利、中海等国企央企背景的房企综合融资成本均在5%以下。

　　从销售回款的"蓄水"能力来看，一线龙头开发商规模加速提升，华天旭商业地产销售，马太效应凸显。2019年前7个月，top10的房企销售集中度达到30.1%。

　　不妨从万科的三季报中管窥一下，今年1月至9月，万科累计实现营业收入2239.1亿元，归属于上市公司股东的净利润182.4亿元，同比分别增长27.2%、30.4%。2019年前9个月，公司累计实现合同销售面积3061.6万平方米，合同销售金额4756.1亿元，同比分别增长5.5%和10.2%。

　　作为一流房企，万科并没有从天堂堕入地狱。对于如何应对未来的房地产市场，万科集团董事长郁亮近期称，"我们不预测天气，预测天气对农民没有意义，把地种好是我们的唯一责任。"

　　运营商之间的分化也逐步显现。一面是一些公寓运营商资金链紧张，暴雷事件频发;另一面则是万科、龙湖、碧桂园、远洋等大型房企的跑步进场，一时间"群雄并起"，它们更有实力扛住运营初期难以盈利的困境，进而逐渐步入盈利周期，因此行业集中度将进一步抬升。

　　投资商之间的分化亦如是。随着中小房企的后期运营失败、资金衔接不畅，甚至出现不少"烂尾"项目，让不少投资商懊悔不迭。而同为投资商，且在近期唯一获得2019全球财富与社会奖项计划中国年度不动产投资大奖的平安不动产，却显示出强劲的业绩增长——2018年归属于母公司所有者的净利润同比增长153.2%，归属于母公司所有者权益增长16.8%，总资产增长29.0%，资产管理规模同比增长17.0%。

　　股权投资正当时

　　在存量时代，逆水行舟不进则退，做得好与做不好，涉及的是生存还是被淘汰的问题。对于房企而言，是时候考虑通过股权合作方式引入外部资金解渴了。事实上，在新的监管形势下，金融机构向地产股权投资转型已经变得势在必行，两者的需求刚好吻合。

　　对于房企而言，有一项数据值得关注。Top100房企的销售金额权益占比，已经从2016年的85%逐年下降到2018年的80%，其中权益比在90%以上的房企数量明显减少，华天旭营销策划，占比从2016年的超60%降至2018年的不足40%。2018年上半年，TOP100房企的平均权益比例又下降到79%。

　　权益金额反应的是房企在开发项目中所占股权对应的销售业绩比重。权益比逐年降低则显示了，在合作拿地、引入开发愈发频繁的大环境下，更多房企选择了更趋向于轻资产的模式来做大盘子。

　　是哪些房企这么做呢?相关资料显示，上半年权益销售比例接近于1的房企，基本都是很小的房企，没有引入合作的优势，也害怕被合作方瓜分利润。而全口径销售超过3000亿元的房企，平均权益比例为0.68，在所有阶梯中是最低的。可见引入"活水"是不少大房企的主流选择，合作开发已经成为常态。地产行业金融属性正在增强，开发商也需要资本加持，专业投资人正加快布局地产股权投资领域。

　　股权合作至少有四大优势：一是能够帮助房企以有限的资金投入到更多的项目中去，从而分散风险;二是以多元化形式获取项目，减少了竞争压力，也降低了拿地成本;三是"让上帝的归上帝，凯撒的归凯撒"，开发商操盘，投资商帮助融资，通过优势互补和资源整合获得高品牌溢价和低融资成本;四是便于投入大体量项目，并且减少房企资金占用，加快资金周转，提高资金使用效率。