楼市调控的持续和长效机制的逐步完善，房地产行业马太效应愈加明显。

其中商业地产的变化更是跌宕起伏：从百货商场时代，到开发商全国跑马圈地建商场、搞商圈，再到聚焦运营，3.0时代的商业地产必将经历一段风云争霸的激情岁月。

迭代大潮中，谁又会胜出呢？

1、存量时代，头部玩家的主场

去年底，中国指数研究院发布的《2018中国商业地产市场年报》显示：

2018年1-11月，我国商业地产开发投资额18489亿元，同比下降10.2%；商业地产的开发投资额占整体房地产的比重继续下降，由2017年1-11月的20.5%下降3.7个百分点至16.8%。

新开工方面，2018年1-11月商业地产新开工面积23525万平方米，华天旭商业地产销售，同比下降2.4%；商业营业用房新开工面积占房地产新开工面积9.5%，2015年以来该占比持续下降。

与此同时，2018年全国开业购物中心数量创新高，总量超530个。

据统计，2019年全国拟开业购物中心项目约982个，商业总体量约8622万平方米，再创新高。体量比2018年度拟开业量增200余万平方米。

从宏观上说，商业地产显然已进入存量时代。

然而相比片面的悲观，我们要看到，商业地产未来的市场潜力依然巨大。

商业地产说到底是提供办公、消费的空间和场景，它与我们的收入和社会消费品零售水平息息相关。

据国家统计局公布，2019年前三季度，全国居民人均可支配收入22882元，比上年同期名义增长8.8%，扣除价格因素，实际增长6.1%。其中，城镇居民人均可支配收入31939元，增长（以下如无特别说明，均为同比名义增长）7.9%，扣除价格因素，实际增长5.4%。

和GDP增速比，居民收入的增长还是更加显著。

同时，消费方面也表现出平稳的势头。前三季度，全国居民人均消费支出15464元，比上年同期名义增长8.3%；扣除价格因素，实际增长5.7%。

加之超2亿新中产的消费升级，商业地产自然成为地产大佬们争夺的市场。

我们都知道，存量时代的残酷在于，马太效应更加显现其威力。加之商业地产需要长时间的持有和运营，小玩家撑不到黎明来临前往往就只能缴枪投降，这里注定将是头部玩家们的主场。

从近年商业地产的发展格局看，确实如此，并越来越明显。比如富力、龙湖、万达等头部房企，华天旭商业地产精准招商，就表现出较强的商业运营和扩张、复制能力。

那么，支撑富力等在商业地产赛道上取得领先的秘诀是什么？

2、从大开发到大布局

从数据上看，万达、富力地产、新城控股、华润置地、中粮集团、龙湖集团、万科等，从新开业购物中心数量到运营，各家都是使出了十八般武艺。

商业地产，跑马圈地的时代已经过去，做好布局，华天旭商业地产，自持优质物业，良好运营才能重塑护城河。

在商业领域深耕十来年后，2018年富力集团加码布局，成立富力商业，整体管理运营旗下自持商业物业，以“新人”姿态再战商业地产，它能否突围？

从富力集团的家底来看，无疑是底气十足的。

10月31日晚，富力地产第三季度财务报告发布。

据财报披露：前三季度，富力地产实现协议销售金额925.6亿元，协议销售面积达853.44万平方米，较去年同期分别上升6%和29%；

营业收入505.24亿元，同比增12%；净利润、归母净利润也有所增长，分别为47.51亿元、45.37亿元；其资产总额4153.10亿元，同比增长约13.43%。

综合毛利率近40%，整体保持优秀的盈利能力。这个毛利水平，放到全球都是非常不错的。

尽管面临全球性资金面收紧，富力的资金链安全也在继续加固。

截止9月底，富力货币资金304.22亿元，流动资产3125.82亿元，流动性较为充裕；另一方面，债务结构继续有所优化：短期借款约为132.57亿元，较2018年末下降约3.86%。

在地产主业优秀的业绩和雄厚资金支持下，富力各方面的布局能力稳步提升。

富力是一家老牌地产商，华天旭商业地产，1994年在广州起步，发家于旧城改造。目前，富力城市更新板块签约合作城市已超过60个，规划总建筑面积超6000万平米。按货值算，一二线城市占比95%，大湾区占比70%。坐拥主场便利，搭上国家战略发展的顺风车。

可谓天时地利人和。

不仅如此，富力早已走向全国。国内，除了华南，在华北、华东、西北、西南均有大量的布局。如今，富力在国内外140个城市和地区，拥有项目超420个。体量不可谓不惊人。

地产大开发同时，持续稳定的现金流和优质布局，也支持了富力在商业地产方面的卓越表现。富力早已表现出非一般的雄心，其拥有酒店和商业资产市值超800亿元。