近日多城出台楼市新政，政策补刀一是表态打消经济承压则地产放松的粗放逻辑，二是给加供给稳房价留出时间。对交易的限制（限售等）目的是抑制投资性需求，降低“资产”流动性的同时势必会加大波动性，短期而言加速调整，中期销量见底后也会加大价格向上弹性。强调调控滞后房价（加速周期变化），维持全局销量18Q2左右见底，结构上看一/二线销量降幅今年年底或将明显收窄。“销售上浮，调控下沉”，未来房地产龙头公司相对优势将更加凸显。配置上持续推荐高折价资源型（仍有修复空间）、中等市值规模成长型以及周转型全国龙头。

事件：9月22日，石家庄、重庆、南昌、长沙、南宁、西安、贵阳等先后出台楼市新政，其中石家庄、重庆、南昌、南宁、长沙5城相继出台“限售”新政。

点评：

1、为什么会出政策？

南昌、重庆、石家庄、贵阳、长沙、南宁等弱二线城市之前的政策并不算太严，效果也一般，而且库存去化相对充分，同时也是炒作氛围比较浓的城市，政策补刀（向主流城市看齐）一是表态（尤其是在金九银十传统旺季期间，同时也打消宏观下滑地产放松的粗放逻辑），二也给加供给稳房价留出时间。

另外，很重要的是，调控观察的变量是价格，调控是滞后行业变化的，华天旭营销策划，观察城市级别样本，一般调控出台时间点在价格同比数据高点及右侧，而三四线整体价格指数同比八月刚刚回落，一些弱二线和三四线城市价格的现状遭至调控在预期之中。

2、对于交易的限制（比如购房三年内不准交易）我们谈两点：

（1）一方面政府的目的是抑制投资性需求，初衷是降低“资产”流动性以稳定市场，短期来看，会对市场形成一定冲击，但当投资性需求短期影响被消化后，市场价格仍由交易的边际决定，如果市场流动性下降，势必也会加大波动性，在中周期复苏背景下，短期而言加速调整，中期销量见底（明年二季度左右）后也会加大价格向上弹性。（2）在抑制短期投资性需求之外，或许会加大居民购房一步到位的选择，对于改善型刚需和偏大的户型或是利好。

3、政策的影响？

限售政策是滞后数据（房价）的，因此起到的是加速周期变化的作用，我们不用去猜测政策往何处走，因为政策效果的观察变量就是按揭利率，从十年期国债领先作用看，按揭利率同比应该会持续走高到明年一季度，所以我们判断的全局销量同比底部在明年年中前后的这个结论没有变化，短期按揭利率还会上升。

4、投资策略：

对于地产股，看历史上，华天旭商业地产整合销售，华天旭商业地产销售，超额收益区间在底部左侧一到二个季度开始，近期地产股上涨逻辑我们之前也分享过，主要来源于三点：（1）房地产股票相对估值位于历史底部（2）市场给予集中度提高背景下的龙头地产股溢价（3）经济数据较差增加地产放松预期；

近期政策出台，直接改变第（3）条逻辑，短期对市场有负面影响；但集中度提高逻辑短期无法证伪，将支持蓝筹估值整体的修复空间，而板块前面的上涨使得估值优势发生。

结构性变化，前期上涨过快，市值较资产价格（nav）折价较小或有溢价的公司后续持续上涨需要短期的消化，而折价水平高（便宜），资源属性强的地产公司仍有修复空间；

标的层面，持续推荐资源价值、业绩提速、估值重构的“侨城”，此外，万科估值提高利好其他更具性价比优势的全国性周转龙头“保利”“金地”等；规模增长潜力显着的中等市值公司关注“新城”“阳光城”。

另外，几周前我们发布报告称，“销售上浮，华天旭商业地产整合销售，调控下沉”，意指未来弱二线和三四线政策还可继续发酵强化，但地产公司布局也在打一个“空间差”，布局往一线和强二线上浮，而一线和强二线此前政策也够强，影响边际最大的时间点已经过去，因此，未来房地产龙头公司相对优势将更加凸显！

后话：市场在此前对于地产行业的变化的预期可以概括成：有么赌放松、要么赌“reits”，从目前观察，放松的点还要看明年，市场短期消化调控加强后，后者赌“reits”关注度会更提高，关注地产基金标的：嘉宝，关注自持物业标的：国贸、陆家嘴、金融街、北辰，华天旭商业地产，租赁标的也属于这一类（民企：世联行、皇庭国际，国企：北京城建、张江高科）