商业地产避免盲目开发

汪登厚：为了引导房地产市场健康有序的发展，通过抑制过度投资和投机挤掉房地产市场的泡沫，国家去年起主要对住宅开发加强宏观调控，压缩了住宅的利润空间，开发商开始把目光瞄向了商业地产领域()，由此产生了一波波商业地产扩张的高潮。这也导致了商业地产中的投机性开发，在商业地产销售中，以概念炒作和销售方式炒作进行物业销售的手段大行其道，其缺陷和危害也逐渐暴露。我认为，商业运营商更需要避免过多投资和投机行为，其造成的危害可能比住宅房产更为严重，因为商业地产运营的好坏决定了商铺的“生与死”。

目前应该说商业地产在安徽的发展刚刚起步，一个真正意义上的商业地产的基础设施，还有商业经营服务，目前从全国总体来看，都不是很成熟的，国内还没有一个样板项目可以借鉴，都是凭经验摸索。商业地产在高利润高回报的同时伴随着高风险，而一些开发商仅仅是投资，缺少经营理念，造成大量商铺、写字楼空置。比如江苏常熟8万平方米的商业服装城销售很火，却开不了市。在合肥也有这样的情况，商业地产开发有很大的盲目性，同质化现象严重，据统计，全国目前商业楼盘的空置面积多达2600万平米，这个数字是比较可怕的。

何其琛：由于此前出台的“国六条”以及国家九部委意见，指向的目标是住宅市场，与商业地产没有直接的联系，而政府对商业地产的相关调控措施还没有出台，使大家对商业地产的前景看好。目前，商业地产呈现三个特征。从整个房地产开发来讲，商业地产已经由传统的配套经营变成商业运营的主体，它同时也是一个崭新的课题，调研、设计、规划、融资、持有、管理、运营等在相当长时间都存在焦点和热点问题;其次，商业地产的专业分类更加明晰，大致可分为购物中心、商业地产、批发市场、社区商业、复合型商业地产(旅游、休闲等);第三，商业地产的营销更趋规范化、专业化、技术化和精细化。在商业地产普遍看好的同时，业内不少专业人士也有不同程度的忧虑，因为开发者的急功近利，小业主和租户都将面临最严峻的市场考验。

目前，商业地产开发中存在“伪专业”“伪策划”“伪招商”等一些问题，导致商业地产项目开发盲目无序。一些没有从业经验的人员提供的市场定位有可能偏离市场的真实需求，虽然前期通过“作秀”销售很火，但后期却很难操作，结果导致商铺虽然销售了但商业经营却做不起来，甚至商铺销不下去的局面。一些商业地产开发商出于自身利益的需要，追求新的投资营利模式，引发了大型商业网点建设热潮，结果绝大多数项目论证都不充分，建设开发盲目无序。很多商业地产项目采取了“先开发后招商”的方式，不具备招商资源，达不到预期的市场效果，甚至造成项目的损失巨大。

商业地产重在经营培育

汪登厚：商业地产开发时下正成为新一轮地产开发的热点，但如何科学地开发却未被充分重视。如果说商业地产是块馅饼的话，那它同时也有陷阱的一面。我们不能只看到馅饼的一面，而忽略了陷阱的一面，更不能不看到馅饼掩盖下的陷阱的现实存在。因此，我们应该加强对商业地产的研究，重视市场的培育和管理，把握其开发和市场运营规律，扩大馅饼，避免陷阱。

我认为，商业地产需要有力的营运商，要有准确的定位，有明确的市场方向。要调动社会人群来此消费的热情。市场不等于物业。所谓“市”是场的灵魂，华天旭商业地产规划定位，而“场”是市的载体，市的寄托。“市”比“场”更重要。市场要有较高的人气，要得到公众的认同和参与，“市”还包括成熟的经营者和零售商，作为营运商要设法提高经营者的信心和消费者的信任。为此，白马公司走遍全国，寻求产品的对接，成功吸引了来自22省10个著名市场的500户商家入驻，今年3月，我们亲自带领40户商户去广东，直接与厂家对接，同年6月，又带领几十户经营户去深圳参加生产厂家与品牌对接招待会。正是这些外来的成功的经营者激活和带动了本土市场的崛起。

白马公司自创业之初就准确把握市场动脉，直面市场空白，以专业化的市场理念来面对安徽服装行业的现状，构建起的全新贸易平台为其在服装流通渠道的变革奠定了坚实的基础。为了培育市场，有效经营，我们的营销策略就是，从建设初期就抑制投资，切忌投机，华天旭商业地产，在我们发出的《致投资者的公开信》中，就明确表示，通过系统的资格认定制度，拒绝投资户，采取经营品牌的调查、收取开业保证金等方式，以确保进驻商的稳定性和经营持续性;通过外力的带动，使白马服装城的货物的来源、经营者来源更加广泛，从而加速市场的成熟，并通过吸纳本土品牌经营户，确保市场迅速成活;优先选择两类客户，一是品牌生产厂商直接进驻，直营批发，二是品牌服装的一级代理。为了保证招商目标的准确，白马还采用“一对一，零距离”的营销方式。“先招商培育市场，后销售”的营销策略增强了广大商家和经营者的积极性和信心。