在一系列“楼市去库存”政策利好背景之下，国家又为商业地产去化指明了方向。近日，国务院常务会议提出“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房”,在随后不久的国务院政策吹风会上，中国住房和城乡建设部副部长陆克华再度强调，并详解了这一说法。

　　该消息一出，长沙楼市又掀起一番波澜。众所周知，楼市中商业地产的去库存要比住宅难度更大，“商改租”经此一提，业内人士认为，相当于变相正名其投资价值更为稳定，投资需求或将大涨。

　　长沙商业地产去化周期达到60个月

　　

 

　　

 

　　根据0731地产研究院《长沙地区房地产市场主要指标监测分析（四月） 》数据显示，4月份，长沙商业地产（含商铺和写字楼）成交超30万㎡，创下近一年来的新高；但基于目前仍处高位的商业地产库存，去化之路任重而道远，以目前的去化速度，长沙的商业地产去化周期达到了60个月。“商业地产的去化形势比住宅地产更严峻。”业内人士一致认为。（点击查看详情）

　　全国工商联商业不动产专委会的一项数据表明，预计到2016年底全国17个主要城市写字楼累计空置面积将增加32%，约1530万平方米； 长沙的空置率将至少连续第三年处于30%以上，呈现严重供过于求。

　　实际上，一些商业性项目拿地较早，随着人口变化、产业调整等情况的发展，原先功能布局、现实需求存在错位，很多商业性项目难以为继。

　　中建信和地产集团营销管理中心营销总监李程婧认为，现在开发的商业用地比例越来越高，很多商业用房交通位置便利，但利用率不高，造成资源的浪费。

　　湘江玖号副总裁张念越曾在接受记者采访时表示，“目前长沙的商业地产肯定供大于求。政府要求每个地块配20%商业，这从经济规律上来说是不合理的。如果这样发展下去，肯定有一批商业地产会改做别的用途。”

　　“商改租”有助缓解库存压力

　　目前，湖南仍没有发布落地“商改租”的相关文件。省内最新的楼市房产政策仍是1个月前湖南省政府办公厅公布的“湘十条”。

　　在“湘十条”中曾提到，鼓励开发企业将空置的商品住房改售为租，各市州、县市区政府可以根据实际情况，对其租金收入的应缴已缴营业税、房产税予以一定奖励。支持自然人和各类机构投资者购买库存商品住房开展住房租赁业务，发展以住房租赁为主营业务的专业化、规模化租赁企业。对投资库存商品住房开展住房租赁业务的企业，其三年内所缴纳的营业税、房产税、所得税给予适当奖励。

　　那么，商改租究竟能否为购房者带来了福音？“公寓从此获得了国家正名，加上很多公寓本身就处在一些城市核心地段，配套又齐全，而且，根据住建部的新政，改成租赁住房后，水、电、气的价格都按照居民标准执行，这些公寓将具有极大市场前景”，在长沙某金融公司担任高管的彭小姐这样分析。

　　“我看好公寓的投资前景。”刚刚在五一广场附近投资了一套写字楼产品的王女士表示，“五一广场的房子难租是事实，而这里又是商务办公的聚集地，而且，考虑到国家关于商改住的新政策，公寓投资回报今后肯定还会上升。”

　　0731地产研究院副院长黄拓夫认为，在4月的楼市成交井喷的整体形势下，商业用房成交同样大幅上升，为近一年来的第二高。长沙商业用房市场库存同样居高不下，而随着“商改住”，“商改租”的落地实施，将在一定程度上缓解库存压力。

　　省政协委员、经济学家王义高表示，商业用房改租借住宅，既起到了去库存的作用，又帮助了开发商的现金周转，还可以推进租借市场的繁荣，建立一个有效的租借市场。

　　业内人士指出，商改租也好，商改住（售）也好，其初衷都是为去库存，“尤其是像长沙这种商业地产过剩的城市，更需要相关政策的指引”，将福音真正带给刚需人群。

　　

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