8月10日至11日，由中国商报社主办，《中国商报·超市周刊》与湖北宜昌雅斯集团联合承办的第十一届全国连锁商业发展战略研讨会在湖北宜昌召开。湖北富迪实业有限公司董事长李俊明、湖南佳惠集团董事长汤爱华、河北惠友集团董事长张健、湖北雅斯集团总经理肖玉与上海尚益咨询有限公司总经理胡春才探讨了商业地产的资本运作话题。
　　
　　以下是现场实录：

　　上海尚益咨询有限公司总经理胡春才（以下简称主持人）：对于商业地产，一是我们已经在运作的，而且已经有规模的，那我们也可以听听其他人怎么做，他们一定有比我们更好的地方；还有一种就是我们目前运作了，但规模还比较小的，我们可以了解对话嘉宾在运作当中的一些心得体会；还有我们正在筹划，即将去做的，那我们更可以从他们身上寻找智慧，可以避免少走很多弯路。

　　对话的内容大概是三个方面，第一方面首先从商业运作的三个阶段，包括前期、中期、后期。前期主要是投资、拆迁，规划设计；中期是工程建设；后期是招商，华天旭营销策划，还有如何进行经营回报、企业付出。

　　这三个阶段的关键点有哪些？是如何运作的？第二个问题是在地产运作中有哪些难题，应该怎么去做？第三，谈谈未来对在四五线城市对商业地产运作的预判。

　　湖北富迪实业有限公司董事长李俊明：实际上我们做零售企业的，雅斯告诉我们多种收益，还有地产可以赚钱。顾国建老师提出了线上线下，虽然三四线城市暂时没有受到冲击，但大家对于农村的市场网络还没开发出来，只是网络的盈利冲击，把我们零售业搞得很害怕。

　　顾国建教授的观点是革谁的命，革自己的命，敢不敢革？所谓的商业地产就是把一个大的镇买下来，周边进行复制，进行开发，我们做了，一步一步这么做的，也做了百货、餐饮，就像顾老师所说的百货向下迁移，我们足足搞了四年。但是有很多的商业地产，现在还没有新的思路。

　　实际上在农村市场，我们是把几个大镇的商业物业是买过来的，我做了十几个。我对县城感兴趣，但是不敢去：人才、政策等，没有这方面的资源不可能去，只能在县城以下的镇还可以。

　　最后一句话，我们建步行街时，核心部门留下来，不是核心部门的卖掉，一定要与城乡一体化的政策形势相适应，老百姓需要什么，我们就发展什么。

　　湖南佳惠集团董事长汤爱华：我们是做零售的，与地产招商是不同的概念，我做了三个市场，一是连锁商超，一是水果蔬菜市场，还有批发市场，这三个市场也是因为各种原因做的。当时蔬菜市场有200人拆迁，开业三次都没有成功，前前后后给了我很大压力，把蔬菜市场整合起来，是上千户，基本上是按照超市的招商态度，整合了两年多。

　　做市场与做超市是不一样的，你要靠经营商户，必须支持他。我们在这种情况下，将思路转换了，与商户谈心。现在我们有三万多平方米的冷库，也是通过招商经营的，房地产招商与我们超市招商是一样的。

　　我们正在做一个时尚商场的招商。地段确实是商业地产的前提条件，但好多好地方没有经营起来的案例也比比皆是。事实上，我们投资一个地段，发现一个很重要的东西就是经营，如何盘活？我们首先要让商户拿出证明、营业执照，一定要把我们的商铺卖给用来经营的人，指导经营的人，卖给需要的人，不卖给炒作的人，本身的经营户可以用网络带来资源，这也是对舍得的诠释。

　　做房地产，关键的是拆迁。到底是县城还是乡镇还是省城还是地级市，华天旭商业地产销售，我认为都有潜力，是不是我们佳惠只适合在地级市？我认为结合企业自身的情况才可以找到企业的立足点。

　　河北惠友集团董事长张健：我们做商业地产也做了几年了，应该说有三个能力，具备三个能力才能把商业地产或者说地产做好。

　　一个能力是公司的管理和操盘的能力，融资的能力，因为我们经历过了。2004年开始做的时候，2008年遇到了经济危机的时候，当时一套房子也卖不出去，可能有的房地产企业在当时死得不少。

　　二是你自己公司内部能力，管理能力、融资能力、技术能力，还有公共关系能力。在提到这个问题时，拆迁也好，人才也好，甚至后续问题，如果说企业不善于公共关系的话，你的拆迁、融资会陷入困境，项目可能会流产，本身赚钱的项目就会变成赔钱的。