一、社区商业概述：

1.1社区商业类型

（1）含义：社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。这一商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米以内，华天旭商业地产销售，华天旭商业地产精准招商，商业业态的设置也有较强的针对性。

（2）按照商业比分析

外向型的社区商业面积与住宅面积之比在5％—11％之间，华天旭商业地产规划定位，商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围。

偏外向型的商业面积和住宅面积之比在2％—5％之间，这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。

内向型商业面积与住宅面积的2％以下，社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。

(3)按照距离分析

社区商业提供的服务一般步行5分钟可到。社区商业的特点就是便民。有把构建社区购物网称作“51015”，即居民出家门步行5分钟可以到达便利店，步行10分钟可到达超市和餐饮店，骑车15分钟可到达购物。

1.2社区商业的区域（商圈）分析

社区商业的区域性分析主要包括以下几方面要素：

(1)人口统计；

(2)消费群特征分析；

(3)竞争对手分析（现有及潜在的竞争对手）；

(4)目前的人均商业面积大小；

(5)人车流量统计分析；

(6)商业业态的统计分析；

(7)市政规划分析；

(8)商业物业条件分析等等；

以上几项要素是对社区商业策划定位的主要参考依据，任何一项要素分析都与项目的商业定位息息相关。

二、社区商业的定位策划

2.1规模定位

商业规模是确定社区商业类型的基本要素之一，是对于未确定商业面积的项目来说，规模的定位更是重中之重，适中的商业规模才能有利于项目的整体发展。商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，一般情况下，社区商业的规模越大，人均商业面积越高，其商业的对外经营性质越强，呈现出成正比的关系。

2.2市场定位

市场定位是前期定位策划的最重要定位之一，主要包括：

(1)功能定位

按照商业所辐射的区域可分为外向型社区商业（服务半径在1.5—2公里范围内，常住人口不少于10万人）、中间型社区商业（服务半径在1.5公里范围内）、内向型社区商业（在规划时仅考虑满足本社区的居民消费群）；按照业态类型可分为：日常生活消费、社区配套、餐饮、休闲、娱乐、专业市场等，但社区商业中定位为专业市场的商业较少。

（2）档次定位：分为低档、中低档、中档、中高档、高档。

（3）名称建议：通常是综合项目所处区域、项目自身特点、开发商名称等来确定。

2.3主题形象定位

商业的主题形象定位主要考虑的因素：

（1）住宅楼盘的整体风格；

（2）项目的整体氛围；

（3）主题营造的可实现性等。

2.4租售定位

（1）市场租售态势对项目的影响（租售市场压力的大小）；

（2）发展商的意图：

（3）若希望短期回笼资金，则建议尽可能的销售；

（4）若有条件长期经营并希望作为自有的品牌来打造，则建议以租为主；

（5）若希望短期回笼资金，同时兼顾品牌的打造，则通常建议只售价值较高的街铺，而主力店及内铺只租。

（6）项目的租售前景预判。

三、社区商业的分布特点

3.1社区商业的分布类型

商业的分布形式是前期规划重点问题之一。整体的分布与商业的规模、性质有直接关系，而现实案例中不同业态商家的分布则体现了商家对于位置的偏好及商业整体规划的合理程度。根据对深圳社区商业的研究，发现各社区商业的布点主要有四种类型：圈地街铺型、入口借铺型、入口集中性、以点带面型。

3.2社区商业各业态的分布特点

根据各业态的经营特点，华天旭商业地产销售，对于位置的要求也不尽一致。从方便居民生活及合理分配资源的角度出发，应该要注意的基本原则有以下几点：