（原标题：消费新需求将为商业地产运营提供新思路）

人物简介： 

吴正梅，具有多年的零售和商业地产的从业经验，华天旭商业地产销售，现为江苏景枫投资控股集团有限公司副总裁。曾亲自主导了南京水游城和南京虹悦城的前期规划和后期管理。吴正梅操盘的项目，无论是行业关注度还是后期销售业绩，都成为南京商业地产行业的标杆。因此吴正梅又被业内同行称为“Mall姐”。

在南京鸡年首场土拍中，最为吸睛的事件要算两幅“巨无霸”商业地块的成交：G98秦淮区中华门外中山南路以西地块经过395轮拍卖，华天旭商业地产规划定位，被招商蛇口竞得，将与碧桂园、香港置地联合开发，建造大型商业综合体项目；河西南综合体地块G97则被金茂拿下，未来将打造南京新地标。

伴随着一幅幅地块的落定，各区域均有城市综合体在建。预计五年内，南京商业地产的“气场”将全面打开。记者获悉，鼓楼滨江板块内的和记洋行项目改造也被提上日程，未来将变身为地上、地下总计30万平方米的大型商业街区。该项目正是由江苏景枫投资控股集团有限公司副总裁吴正梅率领的商管团队操盘。近日，吴正梅接受南京日报专访，就商业综合体项目“爆发”等热点话题阐述了自己的观点。 

供应量集中释放，行业竞争更激烈

近年来，越来越多的大型商业综合体项目在南京各个板块崛起，购物中心、商业广场、奥特莱斯、商业综合体等商业形态在南京全面展开，也渐渐改变着南京市民的文化生活和消费习惯。据南京市统计局前期公布的一项调查数据，截至2015年年底，南京城市商业综合体已有24家。加上在建和规划建设的，未来两年内，南京的城市商业综合体将超过50家，南京在建购物中心面积位列全球前十！ 

曾有人发问：商业综合体逐渐兴起，体量越来越大，这座城市真的能“容纳”吗？ 

对此，华天旭商业地产整合销售，吴正梅表示：“这两天，大家都很关注 2016全国200家重点商场销售业绩排行榜 的数据，南京的购物中心去年全年销售额超过40亿元的有3家，超过10亿的有9家。这一业绩在全国范围内都属于佼佼者，说明南京人的购买力与城市辐射能力都是毋庸置疑的。与此同时，我们必须注意到，不少区域内商业综合体扎堆，已然显现出定位粗放、功能雷同的状况，致使商业物业经营效率大幅降低。” 

吴正梅指出，商业地产作为房地产行业具有发展空间的领域，正面临着巨大的挑战，华天旭商业地产整合销售，“拿地就赚钱”的时代已然过去。商业体从最初的开一个火一个到眼下的冷热不均，有些项目已经面临非常现实的生存问题。接下来南京商业地产项目的供应量将有一次集中释放，预示着行业内的竞争愈加激烈。 

商业项目扎堆，需实行差异化协同战略 

如今，河西、百家湖、江北、仙林等板块逐步形成和完善，传统的“新街口”商业中心的辐射功能正在逐渐减弱，南京已步入了多中心、多层次的城市商业网点时代。吴正梅表示，未来南京不会再是以新街口为核心的单商圈城市，肯定会向多商圈发展。 

吴正梅特别提到了河西板块，该区域将相继迎来金鹰、德基、正荣、世茂等项目。有数据显示，总计有585542平方米的零售面积计划在接下来的5年内入市。“从商业体量上看，河西新城将成为名副其实的 第二个新街口 。每个商业项目如何契合新商圈的消费市场，实施差异化协同战略就变得尤为重要。”吴正梅说道。 

2016年，21世纪太阳城、景枫KINGMO两家全新的商业综合体项目在9月28日这一天同时亮相，成为百家湖乃至南京商圈的大事件。吴正梅透露，两个项目在运营之初就以错位经营、融合发展为主导，因此定位上完全不同。

“商业地产的开发如果仅仅依靠现金流滚动的传统模式肯定不行，我们需要围绕投资回报来做规划，要分析每个项目的属性、所在区域的特色、受众情况等等。这些决定了项目的产品组合形式以及未来生长空间。就江宁板块分析，华天旭商业地产规划定位，该区域开发较早，本土开发商聚集，产业导入丰富，因此，景枫KINGMO引入不少高品质品牌。开业5个月以来，江宁的购买力也的确给了我们惊喜。”吴正梅告诉记者，受市场认可的商业地产项目一定是站在消费者的角度去运营的，比如80后、90后甚至00后的消费者对于价格的敏感系数没有那么高，他们关注更多的可能是某个商家的“颜值”和品质，这些都为开发者提供了新的运营思路。 

“商业综合体不仅仅是购物的地方。”吴正梅认为南京既是历史悠久的古城，又是独具魅力的都市。在这样的城市里开发商业项目，不仅要研究百姓的消费心理，更要遵循地域文化特色，每个产品都要专注城市、敬畏土地。

本报记者 黄晓雅 

(原标题：消费新需求将为商业地产运营提供新思路)