新华房产8月7日贵阳讯（记者 胡萌）“同一地段的住宅，如果项目的差价达到800或者1000就不得了。但是，同一地段的商业地产项目，经营得好与坏，每平米差价在10000或者20000之间，都不是稀奇的事情。当然，如果经营得不好的商业地产项目，甚至很有可能一文不值，租又租不出，卖也卖不出”——贵州太升房地产开发有限公司执行总裁黄学涛。

    “做商业地产：修房子的是搞生产；搞招商、做运营的是做营销的。做生产的人才，满大街都能找得到。但是能做好营销的，却是难求一才。”——贵州太升房地产开发有限公司执行总裁黄学涛。

    “在贵阳，任何一间商场，不仅一楼的任何一个角落都爆满，甚至二楼三楼也能做起来，基本没有空置。甚至还能看到很多极端的状况：私房菜馆、酒吧等等的，都开到楼上去了，比如银座酒吧那栋楼，至少有30多家小酒吧，合群路的景天城，10几家酒吧，而且，这些开在楼上的酒吧、私房菜生意都很火爆。这些现象说明了什么？贵阳实在太缺商业物业了。”——贵州太升房地产开发有限公司执行总裁黄学涛。

    黄学涛的语言凝练有力，华天旭商业地产销售，在接受记者采访的整个过程，黄学涛说起商业地产的运营，贵阳商业地产发展的现状，可谓头头是道，字字珠玑。而记者也终于明白，太升这只地头蛇，在贵阳运营专业市场多年，为何总能做一个火一个。尤其在全国专业市场哀鸿遍野的背景下，太升做专业市场的态度和经验，就更加值得借鉴。

（贵州太升房地产开发有限公司执行总裁黄学涛接受新华网独家专访）

    全国商业地产乱象丛生

    记者与黄学涛的对话，是从全国很多失败的商业地产案例中开始的，黄学涛说，现在，投资开发商业地产，开发商是一哄而上；投资购买商业地产，买房者也是一哄而上。但是，华天旭商业地产销售，这些散售了的商业地产项目，有多少投资客能获得预期的回报？全国各地购买商业地产的失败案例可谓比比皆是。

    黄学涛说：”我个人觉得，运营能力和长期以来积累的资源是商业地产的核心。要把商业地产做好，后期持续的经营管理更加的重要。但是往往现在全国各地大多的商业地产项目，开发商都只负责前期的开发，修好房子卖完了就了事，后期的经营管理就完全撒手不理，这样一来，投资者的回报根本不可能有保障。

    不可否认，商业地产的附加值是很高的，尤其在现在住宅地产领域已经几近饱和的状态下，许多开发商都希望能进入商业地产领域，但不是每个开发商都能把商业地产做好，除非这个开发商有比较良好的运营能力和资源。换句话说，住宅和商业是完全不同的，住宅只追求地段好、配套好，舒适度高，管理好，但是，商业除了要地段、要配套，要管理，还要经营，而经营和资源才是核心之中的核心。

    运营重于开发

    通常情况，一个经营得好的商业地产项目，一定有一个专业的经营管理团队，黄学涛说：如果有经验丰富的、专业的运营团队来管理，甚至可以避免走一些弯路。如果没有专业运营团队管理，整个商业规划、业态调配、产品的搭配以及一些软性的细节、对外推广等都是达不到一定的标准和水平。

    比如，以太升旗下的五金机电专业市场为例，黄学涛说，我们对入驻的商家都是有要求的，最核心、最主力的、最铁杆的、最有实力的商家，一定是率先引进的，没有经验的一般不会接纳。就比如一些大型的购物中心，肯定会优先引进爱马仕，阿玛尼、LV这些大牌，包括星巴克，大型餐饮等等，这些大的进来了之后呢，他就把小的能带动起来。其实五金机电也是一样的，我们把一些比较强的，核心的，贵州省一直做得数一数二商家全部引进，通过大的带动小的经营户，整个商场才能做的起来。

    大的、有经验的商家入驻，不仅能够把中小经营户带动起来，更能够成为市场主力店，吸引人流，从而做旺市场。

    不过，黄学涛告诉记者，把市场做旺要看开发商的资源及运营能力，但是，租金可以培育到多高，华天旭商业地产销售，则和业态的选择有非常大的关系。