招商房地产周观点&高频追踪报告：地产复苏扩散效应尾部、低于市场预期时点还未到   时间：2017年03月27日 17:10:56 中财网    
本周最新观点-行业策略与配置组合
　　行业策略：
　　（1）短期三四线复苏是房地产中周期向上背景下的区域扩散，他滞后于1线与重点2线；但从小周期观察，行业总量数据仍在调整趋势中，这从存销比的见底反弹、可售套数下滑边际减弱都可以观察到。本轮销量“扩散爆发”顺序：一线（15M7-M8）、强二线为主（16M3-M4）、弱二线及强三四线（2016M8-M917M1-M2），中周期行业改善加大了三四线城市的扩散现象，但从小周期变化来讲，行业仍位于调整区间，目前大致在调整中段位置，高频数据显示，17年1-2月销量累计同比继续下行，截至到3月24号，3月累计同比同样下行，周度数据已出现分化。

　　（2）投资短期高粘性，数据后面会有低于市场预期的时点，等待最佳股票布局点。1-2月投资数据虽超市场预期，但从高位已回落，投资粘性来源于：a. 实际利率并未高企，b. 地产资金链水平仍处于不错水平，地产公司仍有补库存的冲动；我们预期三季度左右数据可能会低于市场预期（尤其资金链），调整最明显的时候并未到，同时，调整加速的时间点（接近底部）可能是股票进行布局和关注的时间点。

　　（3）“哪里过热打哪里、抑泡沫与去库存并举”仍为政策主基调，政策滞后性将加速扩散轮到的城市调整。a. 调控升级城市扩围，管住“炒”保障“住”：17年以来已有20+城调控升级扩围，范围涵盖一二线及周边和部分三四线，哪里过热打哪里；b. 北京“认贷认房又认离”，亦是政策“打补丁”：政策不够严/节后需求回暖/新房供给短缺等导致北京二手房升温，是北京调控加码大背景。

　　近期调控升级扩围，很大程度上是政策“打补丁”；c. 央行紧急发文《做好2017年信贷政策工作的意见》，强调“优化信贷结构，合理控制房贷比和增速”、“做好房贷资源投放的区域分布，支持三四线城市去库存”，抑泡沫与去库存并举。

　　（4）强调行业小周期调整逻辑，维持2017年四季度左右行业见底判断（量先触底、价格还要滞后）；中周期尚未走完（维持中周期走到2019年左右判断），调整期前半段地产指数难有超额收益（16年-17年上半年），调整期后半段需重视地产及上下游行业系统性机会（17年3季度往后）。同时，GDP6.5的目标将保证经济产出缺口复苏，而房地产行业前期的上行已走在经济复苏的曲线之前。

　　短期而言，来源于：a. 春季行情补涨，b. 三四线城市销量短期超预期； 房地产补涨行情或已过，等待下半年更好超额收益区间，短期亦布局具有全年超额收益的高折价资源型公司和细分成长行业

□ .赵.可./.刘.义./.黄.梓.钊　 .招.商.证.券.股.份.有.限.公.司