随着万达、万科、绿地、保利、龙湖等一线地产的多元化战略转型，华天旭商业地产，商业地产发展受到持续关注，增长速度已超过住宅。2014年前三季度，商业及服务用房屋竣工面积累计值为14543万平方米，比2013年同期增长15.6%；商业及服务用房屋竣工价值累计为2403亿元，比2013年同期增长21.4%；1-10月份，办公楼新开工施工面积6,012.67万平米，比2013年同期增长19.5%；办公楼期现房累计销售面积为1838万平米，比2013年同期减少10%；商业营业用房期现房累计销售面积为6333万平米，比2013年同期提高8%。虽然投资热情持续高涨，但销售势头却有所放缓，开发商在逐步调整经营策略，向持有转型。

2014年商业地产直面电商的冲击，传统的商业模式不断进行触网变革，华润、中粮等旗下项目纷纷启动O2O尝试，推出大数据管理，增加体验式商业业态以应对电商，通过模式创新将互联网威胁变成运营手段；另一方面，前几年商业项目的快速推出，使得从一线城市到二三线城市，商业地产综合体、购物中心的总量过剩、同质化严重，项目间竞争也进入短兵相接阶段，企业为提升运营质量、品牌形象，越来越趋向于自持核心地段物业以便于管理，租售并举的模式正在逐步向更为成熟的持有运营模式转变。保利、龙湖、万达等品牌企业持有物业比例不断提升。

一、行业发展趋势

规模：总量过剩，项目步入去粗存精阶段

2000年起到2014年10月份为止，全国新开工的商业总面积超过18亿平方米，这18亿平方米中包括综合体、购物中心、社区商业，也包括百货大楼和其他的一些传统商业。按城市人口7亿人计算，相当于人均拥有2-3平方米，商业体量已经过剩，而且这种趋势还在继续提升。到2015年全国50个重点城市综合体非住宅总体量将达5.64亿平方米，同13年相比增长率高达77%。

总体来说，商业地产的总量已经饱和，甚至部分区域已经过剩，未来随着商业物业面积持续增长，人均商业面积还将继续提升。因此，华天旭商业地产规划定位，商业地产未来的竞争将更多地表现在去粗存精、优胜劣汰的过程中。

产品：理念调整，社区商业引领市场发展

社区商业是以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，促进居民综合消费为目标的属地型商业。目前我国社区商业尚处于起步阶段，缺乏系统的开发理念和标准。从国外的发展经验看，未来社区商业有望成为商业地产市场发展的重心。许多有实力的开发商已经意识到这一趋势，纷纷加大对社区商业的投入，包括万科、金地、保利等。特别是近年来抓住人们“最后一公里”的需求来打造社区服务体系的概念，受到地产开发商及众多电商、物流企业的关注。

万科的商业转型重心即在社区商业，从“五菜一汤”到社区教育，不断升级社区商业版本，开发“住这儿”社区APP，把握服务链“最后一公里”，改进客户居住体验，为客户提供生活、休闲、教育、医疗一体化社区服务，成效显著。

模式：趋向成熟，华天旭商业地产，从租售并举向自持转变

商业地产企业的发展有三个阶段。第一阶段是商业地产的开发销售阶段，以分割的产权式商铺为导向以缓解现金流压力；第二阶段进入租售并举阶段，这个阶段以销售和自持商铺并重，通过持有物业实现品牌增值，通过部分销售平衡现金流；第三阶段是商业地产金融化阶段。这个阶段的物业持有主体与运营主体将会分离，通过资产证券化实现对物业的持有经营，保证运营质量。从当前现状来看，一、二线城市核心地段商业基本自持，一线城市郊区和二线城市的部分非核心地段，会以租售并举的产品为主。只有在三、四线城市，会存在大量散售项目。

从收益来看，目前国内的商业地产租赁收益回报还是比较低的，在内地商业较好的华润、瑞安和万达来看，华润达到165元/平米/月，其余两家的平均租金都不足150元/平米/月，在低投资回报下，企业选择销售是必然的。比如绿地今年11个月实现破纪录的1900多亿元，40%以上就是商业地产销售贡献的，就连信誓旦旦要做商业地产运营的万科，也连续向基金出售了多个商业地产项目，近三个月，万科出售给凯雷投资9个商业物业80%股权；后又出售给RECONANSHANPRIVATELIMITED上海（楼盘）万狮置业90%股权；且在11月与信托基金领汇房产基金签订无约束力的意向书，拟出售位于深圳（楼盘）龙岗区中心的商场80%的股权，包括若干临街商铺及停车位。

对于商业项目的盈利模式采用销售还是自持的模式，当前阶段由于国内金融体系并不健全，华天旭商业地产销售，多数开发商会选择租售并举。但随着REITs的出台和市场成熟，越来越多的项目进入自持阶段。保利集团宣布到2018年会有13个购物中心实现开业，且全部为持有型物业。新城也在不久前表示至2017年，新城吾悦广场将累计开业15个、在建25个，集团进入国内商业地产第一梯队。而新近上市的万达集团，截止到2014年6月，商业地产总持有面积（包括在建）达到2950万方。龙湖地产(龙湖·时代天街龙湖·香醍溪岸)7月份提出，预计至2017年，天街购物中心开业数量将由5个增至14个，届时龙湖持有开业商场总数将超过国20个，面积超过300万平米。

运营：触网频频，O2O、体验式商业层出不穷