有机构预期第二季度商业地产成交量将下降30%左右，价格可能微跌或趋稳。 　　李凤荷摄-->    

  

文/表：记者李凤荷

广州日报讯 （全媒体记者 李凤荷）据中原地产研究发展部统计，2017年一季度，市场对办公物业需求持续升温，中心区物业成交增多，带动成交主力价格平稳上扬，一季度整体商业办公物业成交均价均录得上升。一季度广州一手商办市场供不应求，以商办公寓居多，该类物业成交占比近69%，其中不少项目是全新入市，并受到市场追捧。商业性质的一手商业地产项目成交24.14万平方米，比去年第四季度跌35%，同比增79%；成交均价28031元/m2；办公性质的一手商业地产产品成交59.59万平方米，环比微跌1%，同比升33%，成交均价22080元/m2。

根据3月30日广州市公布的楼市调控政策，商业地产市场面临挑战。中原地产研究发展部分析认为，新政影响之下， 未来市场上不会再出现居住属性的商办项目；基本上商铺、写字楼、公寓物业只能转让给法人单位；个人仅可购买新政前已销售的商服类项目，但再转让需取得不动产权证满2年，且只可转让给法人单位。预期第二季度商业地产成交量将下降30%左右，价格可能微跌或趋稳。地产商目前开发的商业地产项目，未来将寻找和培育法人买家市场，部分未售项目或许将转至开发商自持运营或外包。商办物业专业运营公司或迎来入市良好时期。

琶洲西区定位互联网集聚区以及引进多家知名企业后，区域吸引力提升，尤其吸引了不少企业争先租用写字楼入驻琶洲。广州中原研究发展部数据显示，琶洲商务圈2016年以来租金走势上升明显，因租用写字楼需求增多，同时琶洲区域可租可售写字楼较少，整体空置率不断走低。相信琶洲即将新交投物业将会受到市场的关注，乐观估计未来租价可达120~150元/m2/月。

商铺方面，祈福缤纷汇的整体确权以及星河盛世批量成交，带动整体商铺市场保持平稳走势。写字楼整体成交仍较为平稳，写字楼项目新增较少以及未见需求激增的刺激因素，一季度写字楼市场并未有较大亮点。整体而言，一季度广州一手商铺写字楼物业成交供求走势平稳。

一季度，商办性质公寓成交占比仍较大。其中不少公寓项目如敏捷广场、南沙珠江湾、绿地空港中心等项目都纷纷新推入市，项目的区位优势及低总价仍是热销主因。中心区公寓如海珠区星汇海珠湾、天河万科云城米酷等项目都几次推新并受到市场追捧，量价平稳上升，中心区价值一直较受投资者关注。

提醒：个人注册公司买商业地产税费高

“3·30”新政后，商业地产市场将出现明显的分水岭。根据新政策，商服类（商业和办公）房地产项目未经批准，不得改变为居住用途；房地产开发企业新报建商服类房地产项目，最小分割单元不得低于300平方米，不符合该要求的，规划部门不予批准；房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位；法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人单位。新政施行之前已购买的商服类物业可转让给法人单位，也可转让给个人；个人取得不动产权证满2年后方可再次转让。

广州日报全媒体记者 李凤荷

中原地产研究发展部人士认为，在新政之下，法人单位购买商服类物业的议价能力增强，但短期内集中购买的可能性不大。未来或会有更多个人注册公司来购买商业地产，“空壳”公司或会增多。不过，商业地产人士提醒，打算以公司身份购买商业地产的人士，企业、组织等法人单位购买、转让不动产税费很高，税费重且转让手续繁多复杂，个人跟风操作需注意风险、谨慎选择。

对于开发商来说，在售、在建项目会将更多注意力转至寻找、培育合适法人单位作为销售对象；部分未售项目或许将转至开发商自持运营或外包。因此，商办物业专业运营公司或迎来入市良好时机。

对于整体持有的商业地产项目来说，商业地产的调控政策对租赁市场影响不大。2017年第二季度起，预计将会有来自琶洲的三个写字楼项目交付使用，将带来近35万平方米甲级写字楼物业。琶洲已成为目前广州最热的商务区，高端的定位及强有力的招商引资，助力区域发展。