蔡云：各位同行，新老朋友，大家下午好！首先非常感谢观点地产每年给商业地产同行们提供这样一个交流的平台，很多朋友甚至是一年都在忙，一年见一面，每次见面都会碰撞出新的火花。

在此，我代表中国房地产行业协会预祝每年一度的观点商业盛典的成功，希望各位同行们在这里每年有所收获以及交流经验。感谢观点地产的同行辛勤工作，让我们每年在行业上碰撞交流一次。

中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云​

为了节约时间，进入今天的主题“商业地产发展如何应对中产时代的消费升级”。短短的15分钟对我来说，对于中产阶级消费需求的了解和需求的发展方向无法一一展开。

我们今天和明天可以继续深入探讨。我非常珍惜这15分钟，希望和大家共同交流、探讨这个话题。

谈到房地产市场，每年都要回顾今年一年的情况。今年一1-9月的情况就不用说了，没有1-9月份的火爆，也引发不了“930”的市场调控。1-9月份投资增高，土地购置热情增高了；同时，销售额快速增长了，从去库存的风风火火中确实去了库存；我们开发企业有所收获，库存下降了。

9月份可以看到全国各地房价同比往上增长，各地房地产开发贷款增速回落，个人贷款迅速增加，我们并没有发生钱荒。一线市场引领全国市场，同时行业集中度越来越高。一线市场的热情和高涨递延到二、三线城市。我们10月份至今，“930”新政下来后，典型城市环比下降。北京、深圳等城市涨幅下跌。我想开发投资、同比、销售额都在同比下降。我们在10月份拿到的数据是70个大中城市的数据，一线和二线环比都是增速回落了。在这种情况下，因城施策的战略和整个市场出现了房价基本上停止上涨。整个房价供应量和销售量也是逐渐回落，市场趋于理性。

我想，刺激度和全年的预估，不用说，大家在座都是同行，都可以看到这个市场了。第一，组合拳的出击，实质的调控我们可以说房价平稳回落是评价本次宏观调控政策市场的检验标准。宏观调控加上监管的策略，双管齐下，使我们市场趋于理性。

可以看到四季度单季成交量同比下滑成定局，原来一个政策三个月显现，现在立即显现。

第二，热点城市的疯涨肯定停止了。同时，中央去库存因城施策调控下，大部分三、四线城市依然维持宽松、去库存的市场。可是我们一二线及热点城市肯定会受到一定的调整和调控市场影响。全年市场度比较集中，京传来消息说尽管土地拍卖市场价格被限制了，热度不减，长远看来这时候买地对今后两、三年开发周期来讲还是有一定的价格支撑。所以市场还是要发展的，但开发企业面临的风险更大，这是现在市场遇到的最基本问题。

库存继续加大，其实不仅仅是住宅，在一年前商业地产的库存更大，这种库存不仅仅包括销售库存，更包括持有阶段的库存和空置。电商继续冲击实体店，全国都是这样。

第三，传统业态如百货业等继续谢幕，市场都可以看到，但是怎么去做这个市场是我们现在要考虑的问题。

关于今天的发展趋势，大家都知道，2016年进入以来，中产级消费成为个性化消费时代。大家知道中产阶级了，中产是什么样的阶层，今天我们讨论这个问题，实体商业必须回归价值创造的本质。

第二个体验式、场景式等体验式消费，包括提袋消费和体验感受消费，回到生活方式的转变，有了电商、便捷购物，怎么还会到百货公司购买自己提袋产品。如果再有同质化，市场很简单的出现了。第三，个性化市场占领细分市场，不再是大众的、标准的、统一的、物美价廉的，而是很个性的市场。第四，市场打破品类的界限，不再是单独的百货、单独的体验、单独的吃；我想这是一个吃喝玩娱购游所有绑在一起的，包括健康体验、文旅商共同的平台了，百货业必须要自营创造新的出路了。

高水平资产运营凭借自身良好的实力会在市场占领主导地位。我们现在不是资产荒，而是供应的产品，我们拿什么应对资产，没有好的管理，怎么会有资产跟资本的合并和发展，这是我们商业地产发展的重要趋势，我们呼唤REITs也好，呼唤证券化也好，我们拿什么去应对这些资本，这是需要我们行业思考的问题。

谈到今天的发展，首先谈到中产阶级。中产阶级呢，当会务组把这个概念给我后，我思考了一下，什么是中产阶级？我是不是？大家是不是？模模糊糊的可能也是吧。