万科商业地产的资本化运营 全国布局15个万科广场 经济观察网     2013-11-27 14:42

[摘要] 继金隅万科广场入市后，在北京房山长阳、大兴义和庄、旧宫等4个新城万科都有大型商业项目，未来平均一年开业一个。在全国，万科广场目前有15个左右，生活中心超过20个，社区商业更是不计其数。仅北京持有型商用物业总投资额就将达到100亿元。

采用“珠宝盒子”设计，建筑面积13.93万平方米……11月27日，位于北京市昌平区的金隅万科广场将进入试营业阶段。作为房地产巨头万科打造的首个大型商业项目，金隅万科广场市场表现如何，也因此备受市场关注。

“目前金隅万科广场招商已完成95%以上，预计年净租金在8000万元至1亿元间。”万科集团副总裁兼北京万科总经理毛大庆在接受记者专访时表示，万科商业类型已确定万科广场、生活中心、邻里家三大产品线，分别对应着区域型购物中心、集中的社区商业和社区商业街。其中万科广场规模最大，对操作运营能力要求也最高。

万科正演绎着这样的商业速度：继金隅万科广场入市后，在北京房山长阳、大兴义和庄、旧宫等4个新城万科都有大型商业项目，未来平均一年开业一个。在全国，万科广场目前有15个左右，生活中心超过20个，社区商业更是不计其数。仅北京持有型商用物业总投资额就将达到100亿元。

持有型物业过多，是否会对万科造成资金压力？据专业机构数据显示，如资本不分开运作，商业投资占比每增10%，可降低ROIC(投入资本收益率)1%-1.5%，影响市值7%-10%。ROIC每掉1%，对股价影响约5-8%。

万科内部，则严格把守着安全边际。万科选择了总部加一线孵化的发展模式,“我们的大型商业现在更多集中在北京、深圳、上海等资源较好的城市。而总部负责更多的是制定标准、提出要求和准确定位，具体细节则由一线公司根据实际情况自己进行管理。”毛大庆表示。

万科集团，也会对持有型长线投资物业总量进行边际控制。每个城市总经理，要对城市运营安全负责。

“目前来看，我们北京万科商业和住宅的比例是2：8，但我所说的80%是销售型物业，包括新建住宅产品、写字楼和商铺等可售型产品，而20%的商业部分则是属于万科自己运营的持有型物业”。毛大庆表示。

操作模式上，更强调商业地产与资本市场的有效结合,万科的商业地产为此提了六个字要求，即“轻资产、会运营”，目标就是开一个商业就争取资本化掉一个，用引入基金、国际资本来减小资金占用带给的实际压力。

毛大庆解释称，资本化商业与卖掉商业并非同一概念。资本更像是菌群，口味不一，进入时机会根据项目立项、建设、招商、开业阶段不同而有所差异。商业地产资本化，在引入基金等资本进入后，用很少的企业资金便可玩转项目，得到的并不只是卖掉商业的收益，还有各种后期的管理费。以凯德为例，几十亿、上百亿的收益都来自于后期基金管理费、资产管理费等各种费用，轻资产运营的意义就在于此。

以一个大型商业项目拿地到入市两年的周期算，万科的资本化安排更接近中后期。毛大庆指出，万科操作下的大型商业资本化一般选在中期到开业，理想状态下会在中期做一次结构性资本化，后期做一次股权。但资本化对运营能力的考验也不容忽视。如长期难以兑付对基金的赢利承诺，很可能会上资本市场的黑名单，出现融不到资的情况。

更多人把万科目前的状态看作是“开着车换轮子”，即在不放弃现有销售额、销售规模的前提下，同时开展新业务。而借力资本化手段，再加上本身建筑设计的高标准，万科似乎找到了自己驰骋商业地产的法门。

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标签： 万科地产 商业地产 深圳开发商

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