随着商业市场白热化竞争的日益加剧，商业地产的推广技术正不断提高，风险不断增大———商铺，就是商战。商业地产———高价值意味着高风险在住宅开发进入微利时代的今天，商铺已成为房地产项目开发赢利的支点。而商铺作为非生活必需品，不像住宅那样，在滞销的形势下可以通过种种优惠促销手段来达到降价销售的目的。同样的商铺，可能卖到几万元一平方米依然十分抢手，也可能降到几千元一平方米依然无人问津。商铺的开发与销售就是这样既刺激又无情。

见缝插针般的定位空间、日益疯狂激烈的商战、前途难料的经营风险，是压在商铺开发头上的“三座大山”。商铺开发的高风险，加上入不敷出的高额返租回报，更使得发展商一筹莫展。然而，商铺是真正挡不住的诱惑，一铺千金的铺王神话、万人空巷的抢铺狂潮、每平方米几万、十几万元的商铺价值、成千上亿的真金白银——仿佛喊一声“芝麻开门”，财富之门就豁然洞开，看似得来全不费功夫。

于是，便发生了不断重复的错误：不论地段，先盖上万儿八千平方米的商铺再说；商业区、社区的商铺空置率不断上升；百货超市、服装、电器、家居等品牌经营商，被踏烂了门槛……事实上，商铺属于高风险、高技术的地产开发种类，涉及商业定位、经营、推广等充满挑战的商业领域，随着商铺推广技术的提高和风险的不断增大，期望大商家加盟而一劳永逸、只管销售不论经营的急于求成的想法，都是不切实际的。“没有金刚钻，不揽瓷器活”，商业地产的开发，必须充分认识商铺开发的高价值与高风险，建立综合的商铺开发与营销、营运体系，从商铺的前期定位策划入手，从商业资源整合做起，并对商铺的经营真正负起责任。

商铺销售———向以经营为主导转变

近年来，深圳商铺市场的销售模式是以产权式商铺为主流，也就是大商家承租商场、发展商带长期租约销售的形式。从2004年初深圳商铺市场的统计资料和销售模式来看，本年度产权式商铺将不再是市场主角，其主导模式首先是大规模的专业市场的独立式街铺，其次是零售商场中的独立式铺位。商铺的“独立性”将在这两种模式的主导下，更具有投资的可行性和保障性。产权式商铺是去年市场上最热的，也是社会中议论最多的。产权式商铺之所以火爆，其核心问题首先在于，仅数千元首期款的低门槛投资，使得商铺投资像买股票一样普及；其次在于有龙头商家经营，具有一定的经营保证。但产权式商铺的弊端也是显而易见的，一方面是包租期满后的产权分离难以统一经营，一方面是铺位分割与现实卖场难以吻合。今年，深圳商铺市场将涌现多个大型专业批发市场。这些专业市场，一类是工业原材料类批发市场，以深圳大工业生产为依托，经营电子元件、布料、皮革、五金机电等工业原材料；一类是消费品类批发市场，以深圳数百万人口消费为基础，经营日常用品类，如服装、茶叶、汽车等的批发。据了解，这些专业批发市场在规模、规划、配套、营运等方面，都具有一定的超前性和务实性，并大多以骑楼街铺形式经营，产权明晰，经营独立。今年的零售类商铺，发展商会更加理智，将对商场实行控制性销售，也就是尽可能保留大商家租赁的部分不售，自己做商场的大股东，确保商场的长期稳定经营，仅出售短期包租的部分商铺，并通过龙头商家带旺，提升商铺的附加值并获取回报。专业批发市场的骑楼式街铺、控制性销售的零售商场的商铺，这两种商铺销售的主导模式无疑会打破过去商铺市场开发者的“集资”心态与投资者的浮躁心态，使商铺的经营性与可售性得到了较好的协调，将促使2004年的深圳商铺市场走向规范化。

从某种意义上说，商铺市场的销售主导模式的转变，实质上是什么样的商铺可以卖、什么样的商铺不可以卖的问题，是商铺以销售为主导向经营为主导的转变，其对于培育商铺市场，树立商铺投资信心，将产生深远的影响。

商铺的开发量，在深圳的住宅、商业物业、写字楼市场中列第二位。由于商铺价值高，销售总额也相当大，商铺的开发风险首当其冲。因此，商铺营销的专业化、理性化、规范化，乃是大势所趋。

只有从商战的硝烟中透视商铺的风险，只有从商战的逐鹿中发现商铺的规律，只有从商战的局限中整合商铺的资源，只有从商战的羁绊中蕴酿商铺的升华，才能从容登临商战的制高点。

摘自深圳商报

　　

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