“决胜商业地产上半场的重要因素是低成本低价，而下半场要开始拼创新、拼运营。”绿地商业集团北方区总经理王智明在由赢商网主办的2014年第三届“中国商业地产产业化峰会”上表示，以往大家谈到商业地产，一定是要拿到核心的位置，但商业地产运营时代已经到来，如今很多项目都存在问题，这意味运营管理才是关键。

　　事实上，目前来看，商业地产项目已经成为开发商多元化平衡风险避无可避的产品业态之一。以万科这个以往只专注于做住宅的企业为例，现在万科商用物业的扩张也开始提速。

　　据北京（楼盘）分公司副总经理肖劲透露，目前，万科整体上基本已经获得了2000万平方米的非住宅业务，已经转化成销售额的大概有4000多亿元。在这4000多亿中大概有250多亿元是持有型物业，其中包括写字楼、酒店、商业等，另外1000多亿元为销售型物业，剩余还有450多亿元的货值没有最终定位。

　　肖劲表示，从这些数字可以看到万科的非住宅业务规模很大，大到万科一平方米土地不拿，光出售商业都能够卖上好几年，而且每年可以卖到1000亿元。

　　然而，在商业地产规模扩大之际，房企的资金沉淀量也增加，很多项目也开始出现问题，甚至拖垮开发商。正如平安不动产北京区域总经理许良飞在赢商网主办的上述峰会上所示，从时间纵向的角度来看，商业地产运营过程漫长，从拿地到开发到运营，一般需四五年时间，甚至需要几十年。鉴于此，不少房地产企业被持有型商业资产套牢，多年投入回报率却很低。

　　对此，许良飞表示，对于商业地产的投资，核心在于现金流的管理，能收到什么样的租金，而租金发生成本和税收后还应付还本付息回报投资者。

　　鉴于此，许良飞称，目前，平安不动产的投资关注三个方面，第一是选址，第二是开发能力，第三是运营能力，而要保证租金收益的持续性和稳定性，运营能力显然更为重要，也是对操盘手的极大考验。

　　对此，中粮·朝阳大悦城总经理周鹏也表示认同。周鹏认为，未来实体商业和虚拟商业将各分天下，但这绝不是对峙局面、而是互补的趋势，其中最关键的就是消费者主权，谁能够做出真正尊重消费者，借助渠道多元化、商圈范围选择的扩大、减少品牌对商场依赖性等变化，这样的实体商业就能够赢得它的生存空间。

　　周鹏强调，消费者的变化、市场的分割加剧，线上线下渠道的竞争，都将对实体商业产生巨大的压力，但同时也将提供动力。实际上，伴随线上线下的多渠道新兴业态的冲击，购物中心不仅要让利品牌零售业在流通渠道里的毛利的一部分，同时还要让步出部分品牌的附加值。而这种“愿意让步”，是因为客群够精准、够纯粹。所以，商业地产的运营要足够精细才能突围，像购物中心不要仅仅满足于今天的销售很好，而是要让顾客精确、纯粹起来。

　　而对于综合体商业项目的运营，王明智则认为，这类商业地产项目要通过商业、物业的双轮驱动，才能实现综合体统一运营管理的模式，而靠这种统一运营管理模式运营则能够保证其投资收益价值。