【学员问题】房地产住宅项目的策划分析？

　　【解答】怎样才算一个好的房地产项目，相信每一个开发商都对此有自己的阐释。但体现人文关怀，创造一个美好的、令人舒心的房地产项目却是每一个开发商的共识。

　　从我们身边典型的家庭分析起，一个简单的家庭成员有中青年、夫妇、小孩、老人。据不完全的统计，大部分家庭中以小孩为主角，老人为配角。那么，根据体现人文关怀的角度来讲，我们在建房时就应该考虑各方面条件是否照顾到小与老，以此为策划基点，就将是买房时的一个买点：

　　1. 地段要方便

　　事实上方便的地段就是指交通发达，有良好的交通，小孩上下学，老人外出访友、活动均十分方便。从某种意义上讲只要是方便小孩、老人活动，距离远近并不重要。但也要考虑物业本身的综合素质，因为小孩总要长大离开，老人也不会居住时间太久，而物业本身又拥有70年的产权，要有更长远考虑，在夫妻上下班、小孩与学校、老人亲友圈之间掌握最合适的“度”。

　　2.周边环境要清新

　　对小孩与老人最重要的是身体健康，城市里的各种污染都对他们健康有害，应尽可能避免居住被污染的旧城区或拥挤嘈杂的社区里。现在大部分房地产项目均有一定的绿化，但不是全能做到白天、夜晚都能让老人小孩使用，盲目巨大的广场、大片不准践踏的草坪，只能观不能用；为了增加小区的容积率，楼与楼之间的间距太小，仅有空间因为车位不够，也成为了非法车位。没有足够地方种植绿色植物，就没法改善空气的质量。因此置业除了要求有大环境（好地段）也要有小环境，为业主提供可以享受得到的绿。

　　3.户型功能齐全

　　老人、小孩的健康与阳光有着密切的关系，所以白天老人、小孩宜在客厅的阳台享受阳光。但理想与现实是有距离的，因为家有老少，杂物就特别多，特别占地方。因此一个功能齐全的户型应有储藏间堆放杂物，也需要有服务性阳台，一般与厨房连接，有着洗衣、晒衣的功能。这样客厅的阳台才能成为生活阳台，享受乐趣、景观、采光的最佳空间。

　　4.硬件配套要完善

　　（1）硬件配套包括电梯、暖通、水质、保温系统、供电。

　　（2）要让老人小孩住有电梯的住宅，电梯要稳定，性能要好。

　　（3）暖气在冬天时能保证室温达20℃以上。

　　（4）要有好的采光、景观少不了用大窗、落地窗、异形窗，它们的保温能力就显得尤为重要，最低限度要采用双层玻璃，档次高的采用双层中空玻璃，建筑物的外围要有保温节能设计，这样舒适的温度才有保障。

　　5.生活配套要贴近生活

　　（1）老人小孩在社区内最需要方便，要有室内的活动、运动空间，以及教育文化交流场所和应急的医务所。

　　（2）要提供一个全天候的活动、运动场所，补充在冬天不能在室外活动的缺憾。

　　（3）托儿所、幼儿园、老人康乐中心都是为社区内老少服务的。有了这些场所能减轻成年人在老年人、小孩身上的时间、金钱、精神负担。

　　（4）小型应急医务所，为社区内的老少提供更方便、更有效的个性化医疗服务。

　　6.物业管理要有“内涵”

　　物业管理公司水平的优劣直接关系到业主的生活质量、物业的保值增值。不但要重视开发商的实力、口碑、信誉，还要聘用专业的物业管理公司。这样的物管公司不但能提供优质良好的服务，还能与业主融洽相处，推出更具人性化的软性服务。

　　7.网络设施要实事求是

　　进入21世纪，人类与网络不能分割，网络正以几何倍数迅速发展。今天最先进的可能两年后就被淘汰，开发商若太大投入在网络设备上，成本最终会转移给买家，倒不如实在点，只把网络的高速公路做好，适当留出改装、扩充的空间，把省下的成本投放在物业的质量上，购房置业者也乐意接受，因为毕竟是购房，不是购网。

　　综上所述，随着社会经济、科学技术的发展及居民生活水平的提高，住宅在先进性、实用性、安全性、舒适性、生态性、耐久性方面都有更高的要求，并且要求注入更多的人文主义精神。一个好的项目策划并不一定非是豪华住宅或浪漫经典，而是在地段选择、社区规划、户型设计、装修标准、生活配套等都深层次的体现着人性关怀。毕竟“以人为本，创造美好生活”是项目策划的基本出发点。

　　以上内容均根据学员实际工作中遇到的问题整理而成，供参考，如有问题请及时沟通、指正。