房地产调控之后,近年住宅市场渐趋冷清，商业地产却迎来百家争鸣的全盛时期。然而，随着市场的大浪淘沙，拥有独特商业模式的商业地产大咖越发表现出旺盛的生命力，一味模仿别人没有独特商业模式的企业逐渐偃旗息鼓，退出市场。商业模式决定商业地产的成败，这一理念在市场的检验之下越来越多地得到企业家与业内专家的认可。中国的商业地产发展要向更高的境界迈进，必须依靠商业模式的创新。

从2001年底进入商业地产领域，万达不断试水，艰苦摸索，努力革新超越，历经了“单店”商业组合店“城市综合体”三代产品。最终，才成就了如今独一无二的万达商业模式。在商业地产界，万达俨然已经成为商业模式创新的扛旗者，“万达模式”的成功正引发一场疯狂的模仿秀。

商业模式分析

首创订单模式，做商业地产No.1

“一座万达广场，一个城市中心”，在几乎所有的城市的万达广场都能见到这句广告语。20多年，70多个城市，100多座万达广场，这一国内最成功的商业地产模式造就了令人惊叹的“万达速度”。

作为中国商业地产的鼻祖，万达在商业地产领域独树一帜的原因在哪?万达集团董事长王健林曾毫不隐晦地表示：万达的成功主要是商业模式的成功。

传统的项目是“先建设后招商”，万达反其道而行之，“先招商再投资”。万达通过与国内外的大型品牌商家进行战略合作，打造“订单商业”，并将“只租不售”视为运营商业地产的基本原则。这赢商网样就能确保每一座万达广场先租后建、满场开业、开业旺场，使得商业地产开发的风险降到最低。

对于万达的订单商业，同策咨询研究部总监张宏伟分析评价道：“万达在商业地产的杀手锏，核心就是订单式地产，万达凭借订单式迅速在全国滚动开疆扩土。一时之间赢商网，订单式地产风起云涌，邯郸学步者众多。万达长期积累的，与自己产品类型相配套的，丰富的商户资源，是最难复制的。如果没有合作和信任，一家公司要围拢这么多合作商户，没有几年下不来，而几年之后，万达早已占得先机。因为一座城市的核心商业区位是有限的。”

以售养租，迅速回笼资金促发展

最近一两年的时间，万达集团在国内保持每年约建设20个万达广场的节奏，同时连续签约和开工了5个万达文化旅游城，每个总投资额都在三四百亿元。如此快的扩张速度，和其“以售养租”的资本模式分不开。用最少的资金、最快的建设速度，以销售商铺的模式快速回笼资金，这是万达迅速扩张商业版图的杀手锏。

王健林曾说，万达资金来源包括企业自有资金、银行融资、预售回款，其中，预售回款占大头，基本可以回笼开发资金。“销售的物业就基本把我们万达广场开发的钱流回来了。”王健林曾表示。

万达资金构成的核心就是“以售养租”，通过项目销售部分的还款平衡投资现金流，商业持有部分的租金较低，以达到“稳定开发”的核心目标。万达第三代“万达广场”通过租售结合，以售养租的形式，有效解决了资金与运营的矛盾，通过出售“城市综合体”里的住宅、写字楼快速回笼资金，商铺、酒店只租不卖，用来抵押以获得银行贷款，销售回笼的资金亦可用于支持商铺的持续运营，租售结合的模式使万达广场既能做到货如轮转，也可兼顾后续运营，进入良性循环的状态。

专家点评

良好的资本运营能力是万达成功的关键

同策咨询研究部总监张宏伟：作为国内最早进行大规模商业地产开发的企业，万达商业地产品牌及其“订单”开发模式在业界具有举足轻重的影响，成为许多后续跟进的商业地产开发商研究、学习和模仿的样板。我们必须看到，万达在商业地产开发中所具有的独特竞争优势是其他开发商所不可比的。如：超前的投资战略、丰富的开发经验、标准化的产品体系、良好的政府关系、独特的商业资源和强大的销售能力等等。正是基于这些优势，万达在商业地产领域才能一马当先。

当前，尽管近几年抢滩商业地产的住宅开发商不在少数，并且也积极与银行、基金公司、保险资金等企业实体合作，拓展自己在商业地产领域的地盘。但是，在商业地产领域，这些商业地产新秀必须与万达等传统商业地产运营大鳄博弈。雄厚的资本成为商业地产市场决胜的必不可少条件，但是良好的资本运营能力与创新能力、投资商业地产赢利模式的确定，与市场的前瞻性的判断将成为决定商业地产投资者成功与否的关键因素。