唱响产品主打歌

    2011年，随着调控政策的深入，住宅市场比较疲乏，零售物业开始较为活跃，因为政策敏感度较低，颇受投资者青睐。商业地产的热度悄然上升，且一直不断在升温。大量的资金纷纷转入商业地产。

    数据显示，2011年住宅销售增幅约10%，而办公楼和零售物业却分别增加了26%和13%。就写字楼而言，以上海为例，2011年增长了15%-18%。

    而在这一波市场行情中，城市综合体明显是此轮商业地产投资的热点。证大集团董事吴洋曾在某次论坛上表示，预计未来的三到五年里，城市综合体会大量出现在市场上。但大量城市综合体的出现，也将导致井喷状态的现象出现。

    面对迅速热起来的商业地产，吴洋的担心并非杞人忧天。包括商业巨头万达董事长王健林日前亦指出，对目前中国商业地产的前景比较担忧，因其并非在一个合理的速度之下发展起来，而是住宅调控以后造成了一拥而上。

    正是一哄而上，让眼下蓬勃发展的商业地产前路暗藏更多的挑战。在此情况下，吴总还指出，为了抢占市场先机，开发商的战略变得尤为重要。“我觉得商业地产发展下去，未来一定要细分化，产品定位明确，产品类型多元化。哪个开发商在细分市场占得先机，就可以在未来的市场中占据有利地位。 ”吴洋称。

    以行业榜样万达为例，以前所做的万达广场，起步期就是销售，以销售来平衡资金。经过一段时期的发展，开始就采取组合店模式，布局开始多样化。到目前进入成熟期，其模式就是城市综合体，创造城市新中心，但它同时也在做一些调整。

    此次上海最受欢迎楼盘评选中参选的汇融广场和鸿音广场，更是凭借自身的产品优势脱颖而出。作为城市综合体项目，在社区配套上提供更多的服务，并且推升该板块的潜力价值。

成长OR转型

    商业地产作为一种沉淀型的资产物业，不仅前期投资巨大，后期还要投入运营资本去支持，以及个性化、专业化的管理模式。这样到若干年以后，才可能有稳定的现金流收入，而后通过专业运营团队的运营增加品牌价值和使用价值。这样前期投入的资本在后期退出的时候，才能实现土地和资产的双重增值，这也是一个成功的商业地产的成长规律。

    在当前信贷紧缩的大环境下，很多开发商由住宅开发转型投资商业地产，但也有很多开发商并没看清楚商业地产的成长规律，根据其规律制定相应的战略规划再进入，而不是说住宅地产走不通了就走商业地产，这肯定会碰壁。

    从购物中心层面来看，近期调频壹的转卖无疑是一大热点事件。据了解，调频壹原名为长寿商业广场，经营业绩一直不佳，2009年盈石接手后更名并重新营业，去年又被新世界百货收购。业内人士表示，此次更名后，其购物中心的业态将成为沪上多家巴黎春天百货的另类“兄弟”，统一经营，在招商和品牌引进上都更有门店规模等优势。因此连锁效应或对未来经营产生积极影响。

    商业地产出现的这些转变是市场驱动下的一种正常的合理的转变，有益于商业地产行业的健康发展。只有商业地产开发商科学规划，合理定位，投资者抱着投资而不是投机的心态，这样的发展才更为持久，才是一种可持续的发展。

    对于并没有太多商业地产投资经验的开发商来说，盲目跟风做大做强商业项目就是一件“不妙”的事情。烂尾楼的出现就是一个很好的证明。

    位于上海最繁华的南京西路中央商务区的东海广场，曾有“上海第一烂尾楼”之称，而SOHO中国将其收购之后重新包装，采用租售并举的方式，快速回笼了资金。据统计，到2011年初，该项目的出租率就已达到95%，销售也已完成85%。网上房地产信息显示，SOHO东海广场一期已全部销售一空。

不在多贵在精

    从目前市场行情来看，商业地产太热了，越来越多的资金在不断涌入。万科、龙湖、华润置地等大型房企纷纷涉足商业地产，还有不少在“住宅限购”背景下加快布局商业地产的中小型开发商。不过，商业地产也太复杂了，没有一个专业的团队来运作、没有一定数量的零售商资源，很难成功。

    作为万达这样的商业地产“专业户”的开发商来讲，其一年可能新增商业综合体10~20个都很正常，但是对一些刚涉足商业地产的开发商这却是巨大的挑战，如果只是简单地进行复制，那么规划业态的重复，只会让进入者感受到无新意可言，从而丧失再次到达的兴趣。即使在商业地产的“黄金时代”，有特色仍然最为重要。

    说到商业地产的创新，万达的“订单模式”不得不提到。目前，万达集团商业地产已和世界500强企业沃尔玛、家乐福、普尔斯马特、大洋百货、欧倍德、百胜餐饮、百脑汇电脑城等签订了联合发展协议，每个项目均有5-8家不同业态的主力店进驻。这种“订单地产”是万达集团首创的商业与地产相结合的模式，其核心理念是与世界一流商业企业合作开发大型商业广场，知名商业的荟萃使得万达广场在商业地产市场中具有不可复制的核心竞争力。

    行业内知名的品牌房企华侨城集团，其建造的苏河湾项目也是一个全新的大型的滨水都市综合体。该项目结合经典的石库门风情建筑，并引入一些高端品牌，形成一个主题商业街。此外，华侨城苏河湾还将引入以私密、定制为主题的奢华创意类品牌群。营造一种以设计创意为主题的商业氛围，整体形成一片融艺术、时尚、创意等为一体的精品商业群。与此同时，这里还将融入高端居住概念，融合艺术、人文、时尚、娱乐等元素为上海中心区域呈现一座地标级城市综合体。

    同样以做商业地产出名的证大集团，其大拇指广场的成功运营也成为行业内学习的榜样。为了保障出精品，证大对于拿地很谨慎，并且一再强调不盲目跟风，做符合消费者要求的好产品，这也是证大打造大社区以及国际格局概念的宗旨。